Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przeszedł dynamiczne zmiany, które znacząco wpłynęły na ceny mieszkań. Od 2020 roku średnie stawki na rynku pierwotnym wzrosły o około 15 proc., a w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, podwyżki sięgnęły nawet 30 proc. Jednym z głównych czynników był gwałtowny wzrost kosztów budowy, obejmujący zarówno materiały, jak i robociznę.
Materiały budowlane i robocizna pod presją inflacji
W latach 2021–2023 koszty budowy wzrosły w niektórych kategoriach nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Stal, drewno, styropian czy wełna mineralna w okresie pandemii i po wybuchu wojny w Ukrainie drożały nawet o 100 proc. Wzrost kosztów pracy, napędzany rosnącymi płacami i inflacją, również mocno obciążył budżety inwestycyjne. Według danych GUS, w II kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł. Choć tempo wzrostu nieco wyhamowało, ceny nadal pozostają wyższe niż przed pandemią.
Drożejące grunty podnoszą ceny mieszkań
Kolejnym kluczowym elementem wzrostu cen są grunty inwestycyjne. W największych miastach ich wartość wzrosła od 2020 roku o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. Udział kosztu działki w końcowej cenie mieszkania może obecnie sięgać 24 proc. Różnice między poszczególnymi miastami są znaczące — w Warszawie koszty realizacji inwestycji są o kilkanaście procent wyższe niż w Katowicach.
Nowe przepisy budowlane zwiększają nakłady inwestycyjne
Na wzrost kosztów wpływają również regulacje prawne. W ostatnich latach zaostrzono normy energooszczędności, co wymusiło stosowanie droższych technologii i materiałów. Dodatkowo w 2026 roku zacznie obowiązywać rozporządzenie dotyczące miejsc doraźnego schronienia, które wymusi wzmocnienie konstrukcji budynków i zwiększy zużycie stali oraz betonu.
Jednym z najbardziej kosztotwórczych przepisów był tzw. normatyw parkingowy, który zakładał obowiązek budowy 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie. Wymóg ten w wielu lokalizacjach, szczególnie centralnych, oznaczałby konieczność realizacji dodatkowych kondygnacji garaży podziemnych, co podnosiłoby koszt budowy nawet o 10–15 proc. Rezygnacja z tego zapisu w sierpniu 2025 roku i przekazanie decyzji samorządom pozwoliła inwestorom na większą elastyczność projektową i ograniczenie cen mieszkań.
Stabilizacja po burzliwym okresie
Po gwałtownych wzrostach z lat 2021–2022, rynek w 2023 roku zaczął stopniowo się stabilizować. Ceny niektórych materiałów spadły w wyniku obniżonego popytu, a roczne tempo wzrostu kosztów budowy spadło do około 3 proc. Wciąż jednak wysokie ceny gruntów, koszty pracy i nowe regulacje sprawiają, że finalna cena metra kwadratowego mieszkań wciąż rośnie.
Rynek wciąż pod presją kosztów
W ciągu pięciu ostatnich lat całkowite koszty budowy wzrosły w Polsce nawet dwukrotnie. Pomimo chwilowego uspokojenia, wysokie ceny materiałów, gruntów i energii w połączeniu z regulacjami budowlanymi wciąż wywierają presję na deweloperów. To przekłada się na coraz wyższe ceny mieszkań oraz ograniczoną dostępność nowych inwestycji, szczególnie w dużych miastach.
skarbiec.biz
[na podstawie informacji prasowej Dompress.pl]
