Od 29 maja 2026 r. obowiązują kolejne zmiany w prawie budowlanym, ważne dla inwestorów, deweloperów, projektantów i samorządów. Wniosek o pozwolenie na budowę w określonych przypadkach musi zawierać nowe oświadczenie inwestora dotyczące budowli ochronnych albo miejsc doraźnego schronienia. Brak dokumentu może oznaczać problemy formalne i wydłużenie procedury.
Zmiany w prawie budowlanym od 29 maja 2026 r.
Nowe przepisy wynikają z ustawy z 17 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz niektórych innych ustaw. Akt został opublikowany w Dzienniku Ustaw pod pozycją 646, a większość jego przepisów weszła w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia. Dla rynku nieruchomości kluczowe jest to, że nowelizacja zmienia również art. 33 Prawa budowlanego, czyli przepis dotyczący dokumentów dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę.
Najważniejsza zmiana dotyczy nowego oświadczenia inwestora. Ma ono potwierdzać, czy przy danym obiekcie występuje obowiązek wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności, czy obiekt ma być wykonany w sposób umożliwiający zorganizowanie miejsca doraźnego schronienia, czy też taki obowiązek w ogóle nie występuje.
To pozornie formalny dodatek, ale w praktyce może mieć duże znaczenie. Dokument ma być składany pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W ustawie wskazano, że składający oświadczenie musi zawrzeć w nim klauzulę: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.
Kogo dotyczy nowy obowiązek
Zmiana nie oznacza, że każdy inwestor budujący dom jednorodzinny będzie musiał projektować schron. Nowe obowiązki są powiązane z przepisami ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, a więc dotyczą określonych kategorii obiektów, w których znaczenie może mieć zapewnienie budowli ochronnej albo miejsca doraźnego schronienia.
W praktyce szczególnie istotne są budynki użyteczności publicznej, budynki mieszkalne wielorodzinne z kondygnacjami podziemnymi, garaże podziemne oraz inne obiekty, które mogą pełnić funkcje ochronne. Ustawa wskazuje, że kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia.
Przepisy przewidują także konkretne zasady obliczania pojemności takich miejsc. W przypadku budynku użyteczności publicznej pojemność ma być powiązana z powierzchnią użytkową przeznaczoną na potrzeby użyteczności publicznej i wskaźnikiem 15 mkw. na osobę. W przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego zastosowanie ma wskaźnik 20 mkw. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na osobę. Dla garażu podziemnego punktem odniesienia jest m.in. dwukrotność liczby stanowisk postojowych, jeśli z pozostałych zasad nie wynika większa liczba osób.
Jednocześnie ustawodawca wprowadził ograniczenie: pojemność nie może być większa niż liczba osób wynikająca z podzielenia 75 proc. powierzchni netto kondygnacji podziemnej lub garażu podziemnego przez wskaźnik 1,5 mkw. na osobę. To ważna liczba dla projektantów, bo wpływa na sposób liczenia parametrów miejsca doraźnego schronienia.
Nowy dokument może wydłużyć procedurę
Z punktu widzenia inwestora najważniejsze jest to, że nowy obowiązek trzeba zweryfikować przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli dokumentacja zostanie przygotowana bez analizy przepisów o ochronie ludności, urząd może potraktować wniosek jako niekompletny.
To szczególnie ważne przy większych projektach mieszkaniowych, inwestycjach komercyjnych i budynkach użyteczności publicznej. Deweloperzy i projektanci będą musieli wcześniej ustalić, czy inwestycja podlega obowiązkom ochronnym, czy można skorzystać z wyjątku, czy potrzebne będzie zawiadomienie właściwego organu, a także jakie parametry powinny znaleźć się w dokumentacji.
Nowelizacja wprowadza również procedurę zawiadomienia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zamiarze realizacji inwestycji, jeżeli chodzi o obiekty objęte odpowiednimi obowiązkami. Do zawiadomienia trzeba dołączyć dokumentację obejmującą lokalizację i charakterystykę inwestycji, w tym informacje o części podziemnej oraz proponowane rozwiązania w zakresie zapewnienia obiektu zbiorowej ochrony.
Organ ochrony ludności ma określać pojemność oraz kategorię odporności budowli ochronnej w drodze postanowienia. Ustawa przewiduje tu termin 45 dni od dnia otrzymania kompletnego zawiadomienia. Jeżeli postanowienie nie zostanie wydane w terminie 3 miesięcy, inwestor może zaprojektować budowlę ochronną w dowolnej kategorii odporności i pojemności nie mniejszej niż 30 osób.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości
Zmiany w prawie budowlanym są kolejnym przykładem tego, że projektowanie nieruchomości coraz mocniej łączy się z bezpieczeństwem, odpornością infrastruktury i ochroną ludności. Dotychczas inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na planie miejscowym, warunkach zabudowy, parametrach technicznych, miejscach parkingowych, efektywności energetycznej i kosztach budowy. Teraz przy części inwestycji trzeba będzie uwzględnić również funkcję ochronną obiektu.
Dla rynku mieszkaniowego największe znaczenie mogą mieć budynki wielorodzinne z kondygnacjami podziemnymi i garażami. To standard w nowych inwestycjach w większych miastach. Jeżeli projekt będzie musiał uwzględniać możliwość organizacji miejsc doraźnego schronienia, może to wpłynąć na sposób projektowania garaży, piwnic, dróg ewakuacyjnych, instalacji i przestrzeni technicznych.
Nie musi to automatycznie oznaczać gwałtownego wzrostu kosztów każdej inwestycji. Wiele będzie zależało od szczegółowych wymogów technicznych, lokalnych uwarunkowań i tego, czy dany obiekt faktycznie podlega nowym obowiązkom. Dla inwestorów ryzykiem jest jednak wydłużenie przygotowania dokumentacji i konieczność wcześniejszego uzgadniania rozwiązań z projektantami oraz organami administracji.
Czytaj także:
Rakieta Blue Origin eksplodowała. To może pokrzyżować plany Jeffa Bezosa
Inflacja w Polsce hamuje. Wzrost cen jest pod kontrolą?
Polski atom zaczyna dzielić kontrakty. Budownictwo szykuje się do wielkiej inwestycji
