Rosnące koszty inwestycji, ograniczona dostępność działek w centrach i wysoka cena metra kwadratowego przesuwają część aktywności deweloperów na obrzeża dużych miast. Dla kupujących oznacza to większy wybór tańszych lokali, ale też konieczność dokładniejszej oceny komunikacji, infrastruktury i tempa rozwoju dzielnicy.
Mieszkania na obrzeżach miast wracają do gry
Rynek nowych mieszkań pozostaje mocno zróżnicowany. W największych aglomeracjach popyt odbudowuje się, ale ceny w centralnych lokalizacjach nadal są barierą dla wielu kupujących. To wzmacnia znaczenie dzielnic peryferyjnych, gmin sąsiednich i obszarów dobrze skomunikowanych z centrum.
Według JLL w I kwartale 2026 r. deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach 12,9 tys. mieszkań, czyli o 11,1 proc. więcej kwartał do kwartału i o 35,2 proc. więcej rok do roku. Jednocześnie do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych lokali, o 27 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Oferta pozostała jednak blisko rekordowych poziomów i wynosiła ok. 69 tys. mieszkań, licząc lokale zarezerwowane, ale jeszcze niesprzedane.
Te dane pokazują, że rynek nie jest już tylko historią o wysokich cenach. Coraz większe znaczenie ma struktura oferty. Tam, gdzie w sprzedaży pojawiają się droższe projekty, średnie ceny rosną. Tam, gdzie kupujący mają większy wybór, pozycja negocjacyjna klientów jest silniejsza.
Ceny gruntów zmieniają mapę inwestycji
Dla deweloperów kluczowym ograniczeniem pozostaje ziemia. Atrakcyjne, dobrze przygotowane grunty w centrach dużych miast są rzadkie i drogie. W takich warunkach utrzymanie akceptowalnej ceny mieszkania wymaga albo bardzo efektywnego projektu, albo przesunięcia inwestycji do tańszej lokalizacji.
To jeden z powodów, dla których na znaczeniu zyskują obrzeża Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania czy Łodzi. Nie chodzi wyłącznie o tańszy metr kwadratowy. Deweloperzy szukają miejsc, gdzie można realizować większe etapy, lepiej planować koszty i budować ofertę dla klientów kredytowych, którzy po latach podwyżek cen mają ograniczoną zdolność zakupową.
Przykładem takiego kierunku jest aktywność firm koncentrujących się na dużych osiedlach poza ścisłym centrum. Victoria Dom podkreśla w materiałach ofertowych, że działa na rynku od ponad 27 lat, zrealizowała ponad 16,6 tys. lokali, a w poprzednim roku przekazała ponad 1,6 tys. mieszkań. Spółka jest obecna m.in. w warszawskich dzielnicach takich jak Białołęka, gdzie oferta rynku pierwotnego jest zwykle bardziej dostępna cenowo niż w centralnych lokalizacjach.
Kupujący dostają niższą cenę, ale muszą liczyć czas dojazdu
Mieszkania na obrzeżach miast są naturalną odpowiedzią na problem dostępności cenowej. Według danych Tabelaofert.pl za kwiecień 2026 r. średnia cena metra kwadratowego w Śródmieściu wynosiła 29 397 zł, na Woli 25 320 zł, a na Żoliborzu 21 573 zł. Dla porównania, w tańszych dzielnicach było to 13 967 zł na Białołęce, 13 933 zł w Wawrze i 13 893 zł w Rembertowie. Oznacza to, że różnica między Śródmieściem a Białołęką sięgała ponad 15,4 tys. zł na każdym metrze kwadratowym.
Ryzyko polega na tym, że niższa cena nie zawsze oznacza niższy koszt życia. Jeśli osiedle jest słabo skomunikowane, codzienne dojazdy mogą zwiększać wydatki, skracać czas wolny i obniżać komfort. Dlatego kupujący coraz częściej analizują nie tylko cenę mieszkania, ale też planowane drogi, linie tramwajowe, kolej aglomeracyjną, szkoły, przedszkola i usługi w najbliższej okolicy.
Z perspektywy inwestora ważne jest również tempo dojrzewania lokalizacji. Obrzeża mogą zyskiwać na wartości, jeśli równolegle rozwija się infrastruktura publiczna i komercyjna. Mogą jednak rozczarować, gdy mieszkania powstają szybciej niż drogi, transport publiczny i zaplecze usługowe.
Regulacje i koszty mogą ograniczać nową podaż
Presja na przenoszenie części inwestycji poza ścisłe centra może się utrzymać, bo deweloperzy wchodzą w 2026 r. z pakietem nowych wyzwań. CBRE zwraca uwagę na reformę planistyczną, nowe wymogi techniczne, koszty budowy, pracy i energii. Według analizy przygotowanej przez Agnieszkę Mikulską z CBRE, „deweloperów czeka rok pełen wyzwań regulacyjnych i operacyjnych”.
Szczególnie ważne są plany ogólne gmin. Jeśli samorządy nie uchwalą ich na czas lub proces będzie niejasny, uzyskiwanie pozwoleń na budowę może być trudniejsze. Dla rynku oznaczałoby to wolniejsze wprowadzanie nowych projektów, a w dłuższym terminie potencjalną presję na ceny.
Czytaj także:
Akcyza na alkohol może wzrosnąć. Jest nowy projekt ustawy
Nowy lider rynku AI. Twórca Chata GPT zdetronizowany
14. emerytura: wielu seniorów nie otrzyma świadczenia. Kto nie dostanie pieniędzy?
