Ceny mieszkań w Warszawie wróciły poniżej psychologicznej bariery 20 tys. zł za metr kwadratowy. Według najnowszych danych serwisu RynekPierwotny.pl, w maju średnia cena metra kwadratowego lokali oferowanych przez deweloperów spadła do ok. 19,9 tys. zł. To ważna korekta po wcześniejszych informacjach o przebiciu granicy 20 tys. zł za mkw., ale nie sygnał gwałtownego odwrócenia trendu.
Ceny mieszkań w Warszawie poniżej 20 tys. zł za metr
Warszawski rynek mieszkaniowy znów pokazuje, jak ostrożnie trzeba interpretować średnie ceny ofertowe. Jak podaje RynekPierwotny.pl w maju średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie spadła o ok. 100 zł, do poziomu 19,9 tys. zł za mkw.
To niewielka korekta, ale istotna z punktu widzenia nagłówków i nastrojów kupujących. Jeszcze niedawno bariera 20 tys. zł za mkw. była traktowana jako symboliczny dowód na to, że mieszkania w stolicy wchodzą na nowy, rekordowo drogi poziom. Teraz dane pokazują, że przekroczenie tej granicy nie musi oznaczać trwałej zmiany cenników u wszystkich deweloperów.
Jak wskazał Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, „Najwięcej emocji nadal budzi Warszawa”. Ekspert zwrócił uwagę, że od początku roku średnia cena w stolicy wzrosła z niespełna 18,5 tys. zł do blisko 20 tys. zł za mkw., czyli o ok. 8 proc. Maj przyniósł jednak lekkie cofnięcie średniej.
To ważne rozróżnienie. Spadek średniej nie musi oznaczać, że deweloperzy masowo obniżają ceny w już prowadzonych inwestycjach. Z informacji cytowanych przez TVN24 wynika, że zmiana była przede wszystkim efektem struktury oferty. Na rynek trafiła większa pula mieszkań, także tych relatywnie przystępniejszych cenowo i położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
Niedawno Warszawa przebiła 20 tys. zł. Skąd ta różnica?
Nowe dane warto zestawić z wcześniejszymi informacjami o przebiciu bariery 20 tys. zł za mkw. W tekście Skarbiec.biz o możliwym odbiciu sprzedaży mieszkań wskazywaliśmy, że w kwietniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie przekroczyła 19,7 tys. zł. Był to wzrost o 1 proc. miesiąc do miesiąca, blisko 7 proc. od początku roku i około 10 proc. rok do roku.
Późniejsze dane Otodom pokazały jeszcze mocniejszy, symboliczny moment: w połowie maja średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie po raz pierwszy przebiła 20 tys. zł za mkw. Otodom podkreślał jednak, że nie oznaczało to nagłego załamania dostępności mieszkań, lecz było w dużej mierze efektem struktury podaży.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom, wyjaśniała, że „kluczową rolę odegrały przede wszystkim bardzo drogie wprowadzenia”. Według danych Otodom, w ciągu dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań ze średnią ceną 23,1 tys. zł za mkw. Taka pula drogich lokali mogła szybko podbić średnią ofertową dla całego miasta, nawet jeśli ceny wielu wcześniej dostępnych mieszkań nie zmieniły się istotnie.
Majowy spadek do 19,9 tys. zł za mkw. nie przeczy więc wcześniejszym informacjom – raczej pokazuje, że warszawska średnia jest bardzo wrażliwa na to, jakie projekty w danym momencie trafiają do sprzedaży. Jeśli na rynek wchodzi duża liczba droższych mieszkań, średnia rośnie. Jeżeli zaś pojawia się więcej lokali w tańszych dzielnicach albo segmentach, średnia może lekko spaść.
Kupujący patrzą nie tylko na średnią, ale też na realną dostępność
Dla osób szukających mieszkania najważniejsze pytanie brzmi nie tyle, czy średnia wynosi 19,9 tys. czy 20,1 tys. zł za mkw., ale ile realnie trzeba zapłacić za lokal odpowiadający ich potrzebom. Warszawa jest rynkiem silnie zróżnicowanym. Inaczej wygląda cena w Śródmieściu, na Woli czy Mokotowie, a inaczej na Białołęce, w Wawrze, Rembertowie lub w dalszych częściach aglomeracji.
Próg 20 tys. zł za mkw. działa na wyobraźnię, ale nie opisuje całego rynku. W praktyce część kupujących nadal znajduje lokale znacznie poniżej tej średniej, szczególnie w projektach oddalonych od centrum. Z drugiej strony mieszkania w najlepszych lokalizacjach, o wyższym standardzie lub w mniejszych metrażach mogą kosztować znacznie więcej.
Wcześniejsze dane Otodom pokazywały także różnicę między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Według analiz przytaczanych przez serwis, kupujący w pierwszej połowie maja płacili za nowe mieszkania w Warszawie przeciętnie 17,3 tys. zł za mkw., czyli wyraźnie mniej niż wynosiła średnia cena ofertowa. To nie musi oznaczać, że każdy klient uzyskiwał duży rabat. Może raczej świadczyć o tym, że popyt koncentrował się na tańszej części oferty.
To istotna informacja dla deweloperów. Jeżeli nabywcy wybierają przede wszystkim mieszkania tańsze, mniejsze albo położone dalej od centrum, sam rekord średniej ofertowej nie musi oznaczać, że rynek bez problemu zaakceptuje każdą cenę. Wysoka podaż i konkurencja między inwestycjami mogą sprzyjać negocjacjom, zwłaszcza tam, gdzie deweloperom zależy na szybszej sprzedaży gotowych lub bliskich ukończenia lokali.
Warszawa drożeje mocniej niż większość dużych rynków
Na tle innych dużych miast Warszawa pozostaje jednym z najmocniejszych rynków cenowych. W Krakowie i Wrocławiu ceny pozostawały drugi miesiąc z rzędu stabilne i wynosiły odpowiednio ok. 17,1 tys. oraz 15,3 tys. zł za mkw. W Poznaniu maj przyniósł symboliczną korektę do poziomu ok. 14,2 tys. zł za mkw., natomiast w Łodzi średnia od początku roku utrzymywała się na poziomie ok. 11,5 tys. zł za mkw.
W Trójmieście odnotowano natomiast wzrost o ok. 1 proc., z 17,7 tys. do 17,8 tys. zł za mkw. W ujęciu rocznym Warszawa nadal wyróżnia się dynamiką. Średnia cena metra kwadratowego w stolicy była o ok. 10 proc. wyższa niż rok wcześniej. W Trójmieście i Poznaniu wzrost sięgał ok. 6 proc., we Wrocławiu ok. 4 proc., a w Krakowie ok. 3 proc. W Łodzi ceny były zbliżone do poziomu sprzed roku, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii nawet lekko niższe.
To pokazuje, że spadek warszawskiej średniej poniżej 20 tys. zł za mkw. nie oznacza taniego rynku. Stolica pozostaje najdroższym i najbardziej napiętym cenowo rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Korekta o 100 zł za metr jest raczej zmianą statystyczną niż przełomem dla zdolności zakupowej przeciętnego gospodarstwa domowego.
Czytaj także:
Akcyza na alkohol może wzrosnąć. Jest nowy projekt ustawy
Nowy lider rynku AI. Twórca Chata GPT zdetronizowany
14. emerytura: wielu seniorów nie otrzyma świadczenia. Kto nie dostanie pieniędzy?
