Pod koniec 2014 r. większość prognoz dotycząca rynku deweloperskiego w Polsce pozwalała firmom działającym w branży z optymizmem spoglądać w przyszłość.
Poprzedni rok był jednym z najlepszych w historii pod względem dynamiki sprzedaży, co w wielu miastach przełożyło się na lekki wzrost cen nowych mieszkań.
Na korzyść firm deweloperskich z pewnością wpływa wciąż ograniczona podaż nowych mieszkań, w kontekście wysokiego popytu zgłaszanego przez klientów. W latach kryzysu wiele inwestycji mieszkaniowych zostało wstrzymanych. Restrykcyjna polityka kredytowa banków utrudniała finansowanie zakupu na rynku nieruchomości i spowodowała znaczny spadek zainteresowania ofertą.
W obecnej chwili odnotowujemy powolny proces odbudowywania podaży na rynku nowych mieszkań. Nauczeni doświadczeniem z poprzednich lat, deweloperzy oddają jednak obecnie do sprzedaży projekty znacznie lepiej dopasowane do faktycznego zapotrzebowania rynkowego. Firmy deweloperskie, zdecydowanie ostrożniej analizują potencjał rozpoczynanych projektów oraz oceniają poziom ryzyka. W większym stopniu zwracają również uwagę na realne możliwości finansowe potencjalnych klientów. Dzięki temu od załamania w 2008-2009 r. rynek deweloperski systematycznie się stabilizuje i równoważy.
Co więcej, w ostatnim roku znacznie lepiej wyprzedawała się także stara oferta, co świadczy o nienasyceniu rynku. Warto również zauważyć, że rynek deweloperski w 2015 roku jest znacznie bardziej przejrzysty dla klienta niż w okresie boomu. Kryzys na rynku nieruchomości spowodował, że z branży wycofało się wiele firm świadczących usługi niskiej jakości. Na wzrost zaufania klientów wpłynęło dodatkowo wejście w życie ustawy deweloperskiej.
Dynamikę sprzedaży na rynku nowych mieszkań stymuluje również program dopłat rządowych – „Mieszkanie dla Młodych”. Warto jednak zaznaczyć, że skala oddziaływania programu rozkłada się nierównomiernie na obszarze całego kraju. Ze względu na wysokie limity cenowe, mieszkańcy z rejonów m.in Krakowa nie są w stanie skutecznie wykorzystywać oferty dopłat rządowych. Czy więc branży deweloperskiej obecnie nic nie zagraża?
Z pewnością istotnym jest fakt, że rozwój na rynku odbywa się przy zachowaniu realnych cen nieruchomości. Deweloperzy ostrożnie kalkulują poziom cen sprzedaży, co zwiększa znacznie szansę na absorpcję nowopowstającej oferty. Zagrożeniem dla rynku mogą natomiast okazać się wahania koniunktury gospodarczej i zmiany natury makroekonomicznej. Przy obecnym poziomie stóp procentowych, rynek kredytów hipotecznych jest stosunkowo dobrze dostępny dla klientów. Niskie oprocentowanie kredytów przekłada się na większe zainteresowanie ofertą banków. Niska inflacja jest jednak dowodem na powolne wychodzenie kraju ze spowolnienia gospodarczego. Należy oczekiwać, że ożywienie gospodarki poprzez obniżanie stóp procentowych będzie przynosiło wymierne efekty dopiero w długim okresie czasu.
Warto zauważyć fakt, iż banki głównie skupiają się na oferowaniu kredytów konsumpcyjnych, ograniczając jednocześnie akcję kredytów mieszkaniowych poprzez politykę stopniowego podnoszenia marży. Ostrożność instytucji finansowych jest z pewnością bezpośrednio skorelowana z niepewną sytuacją na arenie międzynarodowej oraz ostatnimi zawirowaniami wokół franka szwajcarskiego. Wyższe marże i prowizje od udzielenia kredytu hipotecznego związane są również z chęcią zrekompensowania sobie przez banki strat wynikających z wprowadzenia rekomendacji U, która ogranicza możliwości oferowania produktów ubezpieczeniowych. To z kolei może przełożyć się na podrożenie kosztów udzielenia kredytów hipotecznych.
Wyższe koszty około kredytowe są z kolei w stanie wpłynąć na zahamowanie popytu na rynku kredytowym. Warto zwrócić również uwagę na projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, która zakłada rezygnację z otwartych rachunków powierniczych. Nowa wersja ustawy została przygotowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Skutkiem wprowadzonych zmian miałoby być odcięcie deweloperów od środków wpłacanych przez klientów aż do czasu ukończenia inwestycji. To z kolei, w bezpośredni sposób utrudni bieżące realizowanie inwestycji mieszkaniowych. Efektem tego może być spadek dynamiki podaży nowych mieszkań oraz realny wzrost kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli nowelizacja w takim kształcie wejdzie w życie z pewnością oferta na rynku nowych mieszkań najprawdopodobniej będzie mniej korzystna ze względu na wyższy poziom cen sprzedaży.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
