Temat odszkodowań na rynku nieruchomości jest najczęściej rozpatrywany w kontekście procesu wywłaszczenia lub utraty wartości nieruchomości. Trzeba jednak zaznaczyć, że o odszkodowanie mogą starać się również klienci, którzy wykryli wady fizyczne w nowo nabytych mieszkaniach lub domach.
Odszkodowanie z powodu wady nieruchomości
W przypadku nowych nieruchomości, klienci mogą domagać się od dewelopera odszkodowania na podstawie rękojmi, która trwa przez określony czas – tłumaczy Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net. Kwestią sporną jest najczęściej okres, po którym deweloper jest zwolniony z konieczności naprawy określonej wady. Z reguły przyjmuje się, że czas trwania rękojmi dla budynku wynosi trzy lata, licząc od dnia, w którym nastąpiło wydanie rzeczy. Oznacza to, że w ciągu tego okresu czasu klient powinien wystąpić do sądu z potencjalnym powództwem.
Według uchwały Sądu Najwyższego z 22 listopada 2013 r. termin, w którym dochodzi do przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania jest jednak ściśle uzależniony od momentu, w którym wystąpiła dana szkoda. Stwierdzenie to oznacza, że klienci nawet po dłuższym czasie od ukończenia inwestycji będą mogli ubiegać się o ewentualne odszkodowanie. Orzecznictwo Sądu Najwyższego nie jest z pewnością wygodne dla firm deweloperskich, ponieważ istotna część wad ujawnia się dopiero po dłuższym czasie.
Aby móc ubiegać się o odszkodowanie z tytułu wady nieruchomości musi zostać stwierdzone jednak nienależyte wykonanie umowy przez firmę deweloperską oraz wynikająca z tego faktu szkoda dla klienta. Istotne jest również, aby wada w sposób faktyczny powodowała szkodę dla klienta. Odszkodowania nie otrzyma bowiem osoba, która nie wykaże faktycznej straty z tytułu odnotowanej wady.
Wadę fizyczną stanowi np. niewykorzystanie przez dewelopera deklarowanych wcześniej materiałów budowlanych lub zmianą jej właściwości na etapie budowy. Występowanie wady fizycznej może być również równoznaczne ze zmniejszeniem użyteczności nieruchomości ze względu na powstałe ograniczenia w jej korzystaniu lub wydanie nieruchomości w stanie niezupełnym.
Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia
Proces wywłaszczenia z nieruchomości jest regulowany przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczanie może odbywać się wyłącznie na potrzeby realizowania celu publicznego. Szereg inwestycji posiadających charakter publiczny zawarty jest w ustawie. Najczęściej wywłaszczenie związane jest z procesem realizowania nowych dróg publicznych lub koniecznością budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez przedsiębiorstwa przesyłowe.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera również zapisy, które gwarantują wywłaszczanemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu możliwość otrzymania stosownej rekompensaty, w postaci odszkodowania. Z reguły wysokość odszkodowania powinna być równa wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. Zgodnie z procedurami wartość jest określana przez uprawnionego i niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.
Warto zaznaczyć, że przed rozpoczęciem się procesu wywłaszczeniowego oferowana jest możliwość zawarcia porozumienia z właścicielem w formie umowy cywilno-prawnej. Dopiero po fiasku wstępnych rokowań, przystępuje się do uruchomienia postępowania wywłaszczeniowego. Etapem postępowania wywłaszczeniowego jest rozprawa administracyjna, po której dochodzi do wydania odpowiedniej decyzji. W momencie, gdy decyzja staje się ostateczna dochodzi do właściwego wywłaszczenia z nieruchomości.
Osoby wywłaszczone są zobligowane do opuszczenia nieruchomości w chwili, gdy rozpoczyna się na jej obszarze proces budowlany. Zdarza się jednak, że nieruchomość jest zajmowana już wcześniej. Wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia powinna oddawać faktyczną stratę jaką poniósł wywłaszczony właściciel. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalona wartość odszkodowania jest dodatkowo zwaloryzowana na dzień wypłaty poszkodowanemu.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
