Co zmienią kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej?

Chcesz spłacić kredyty hipoteczne, ale nie dajesz sobie rady z comiesięcznymi ratami? Jeśli oddasz klucze do mieszkania kredyt przestanie być Twoim problemem – wprowadzenia takich amerykańskich rozwiązań chce w Polsce KNF. Przy okazji nowelizacji rekomendacji S nadzór chce zmusić też banki do oferowania kredytów ze stałą stopą procentową. Pytanie tylko czy banki dadzą się zmusić.

Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne, które mają Polacy są oparte o zmienną stopę procentową. Póki co większość kredytobiorców się z tego cieszy, bo rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty. Z szacunków wynika nawet, że w wyniku łagodzenia polityki pieniężnej przez ostatnie 6 lat, przeciętny kredytobiorca, który miał dług w rodzimej walucie w 2012 roku, po dziś dzień na jego obsłudze zaoszczędził około 12 tysięcy złotych. Gdy jednak w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych, sytuacja mogłaby się szybko odwrócić. I tak powrót do poziomu stóp procentowych z wcale nieodległej przeszłości (roku 2012) mogłoby doprowadzić do wzrostu miesięcznej raty złotowego długu nawet o 30-40%.

Oczywiście z dzisiejszej perspektywy realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna. Z prognoz publikowanych przez NBP wynika, że w perspektywie 2-letniej prawdopodobieństwo tak drastycznych zmian jest zaledwie kilkuprocentowe.

KNF reguluje kredyty hipoteczne zawczasu

Niczego jednak nie da się w pełni wykluczyć i pewnie też dlatego Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła narzucić na banki nowe obowiązki poprzez swoją nową propozycję zapisów rekomendacji S (obecnie w konsultacjach). Chodzi o wprowadzenie kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, a także takich kredytów hipotecznych w przypadku których osoba, która na przykład popadła w problemy finansowe mogłaby postanowić, że odda bankowi klucze do mieszkania, a ten zapomni o kredycie. Jest to mechanizm, który w powszechnej opinii stosowany jest w USA. W praktyce sytuacja nie jest aż tak kolorowa. Możliwość oddania kluczy bankowi, który dzięki temu zapomni o długu, to rozwiązanie obowiązujące tylko w części stanów. Co więcej nawet w tych, w których takie rozwiązanie jest dopuszczalne, zdarzają się ograniczenia i weryfikacja czy faktycznie można było skorzystać z tego rozwiązania. Ponadto oddanie kluczy rujnuje zdolność kredytową dłużnika na kilka lat. Gdyby tego było mało, to w większości stanów – tak jak i w Polsce – jeśli po sprzedaniu obciążonej hipoteką nieruchomości nie wystarczy pieniędzy na pokrycie długu – dłużnik będzie przez bank dalej pociągany do odpowiedzialności.

Niemniej ciekawe są wcześniej wspomniane raty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Aby wytłumaczyć o co właściwie chodzi warto zacząć od początku. Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne są oparte o zmienną stopę procentową. W tym przypadku banki np. co 3 miesiące aktualizują oprocentowanie kredytu, a wraz z nim może dochodzić do zmiany raty. Oprocentowanie składa się bowiem z części stałej – marży banku i zmiennej – w przypadku kredytów złotowych jest to najczęściej stawka WIBOR 3M. Ta może zmieniać się dowolnie, ale w największej mierze o jej notowaniach decydują poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Ta dziś utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, a więc złotowe kredyty hipoteczne są w miarę tanie. Niestety, gdy dojdzie do podwyżek stóp, kredyty zaczną drożeć.

Nowe kredyty hipoteczne

Pewnym zabezpieczeniem przed takim zjawiskiem są kredyty hipoteczne o okresowo stałej stopie procentowej. Te w rodzimej praktyce bankowej niemal nie występują, ale KNF chciałaby to zmienić. Chodzi w tym przypadku o takie długi, w przypadku których, przy podpisaniu umowy, ustalamy z bankiem pewien okres (np. rok, 5 lat czy 10 lat), przez który nasze raty będą na z góry ustalonym poziomie. Nie interesują nas wtedy podwyżki i obniżki stóp procentowych, bo przez umówiony wcześniej czas nasze oprocentowanie się nie zmieni pomimo zawirowań na rynku finansowym. Po tym czasie kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania albo przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. Problem w tym, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu.

O tym czy dług z okresowo stałą stopą procentową w ostatecznym rozrachunku okaże się droższy czy tańszy, będzie można powiedzieć dopiero po jego spłacie i podliczeniu wpłaconych do banku rat. Bez wątpienia jednak uzyskujemy w tym wypadku okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zawirowaniami, a za to trzeba zapłacić. Ile? W 6 krajach przebadanych przez Open Finance przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,38 pkt. proc. Różnica ta rośnie do 0,57 pkt. proc. jeśli z badanej grupy usuniemy Niemcy. Jest to przykład kraju, w którym okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne. Nie jest to naturalna sytuacja, dlatego możemy ten przykład pominąć.

Liczby mówią same za siebie

O ile więc wzrosłaby rata przeciętnego kredytu gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,57 pkt. proc.? Znowu zacznijmy od początku. W przypadku długu 30-letniego zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 4,4% (średnie oprocentowanie wg NBP) otrzymujemy ratę w wysokości około 1500 złotych miesięcznie. Teoretycznie przez cały okres kredytowania oznacza to konieczność oddania do banku prawie 241 tysięcy tytułem odsetek i kosztów dodatkowych. Tyle wyszłoby jednak tylko gdyby przez 30 lat warunki rynkowe się nie zmieniły. Przykład ten dotyczy bowiem kredytu o zmiennej stopie procentowej, a więc takiego, w przypadku którego w każdej chwili zmiana kosztu pieniądza w gospodarce może spowodować wzrost lub spadek miesięcznej raty.

Załóżmy, że nie chcemy podejmować takiego ryzyka i za cenę podniesienia oprocentowania do 4,97% decydujemy się na ustabilizowanie rat przez okres 5 lat. W takim wypadku pierwsza rata rośnie o 100 złotych (do 1600 złotych miesięcznie),a łączny koszt obsługi długu do 278 tysięcy. Znowu są to jednak tylko szacunki, bo w tym wypadku zadłużamy się na 30 lat, a stałe oprocentowanie mamy tylko przez lat 5.

Czemu kredyty hipoteczne o zmiennej stopie mogą być droższe od tych ze stałą?

W badanych krajach przeważnie jest tak, że kredyt o stałej stopie procentowej jest droższy od tego o zmiennej stopie procentowej. Jest to normalna – zdrowa sytuacja, bo przecież ubezpieczenie ryzyka zmiany stopy procentowej kosztuje. Zdarzają się jednak przypadki odmienne (Niemcy). Wytłumaczenia można szukać w innym sposobie zdobywania przez banki pieniędzy na finansowanie akcji kredytowej. Co do zasady kredyty o stałej stopie procentowej są finansowane na długoterminowym rynku dłużnym, a nie za pomocą krótkoterminowych lokat. Zdarza się, że inwestorom aż tak zależy na zakupie w miarę bezpiecznych papierów o długiej zapadalności emitowanych w kraju uznawanym za stabilne, że są w stanie zaakceptować minimalne lub nawet ujemne oprocentowanie. Właśnie dlatego mogą zdarzać się sytuacje „inwersji oprocentowania”, czyli takie, w przypadku których dług o ustalonej na długi okres stopie procentowej (bezpieczniejszy dla kredytobiorcy) jest tańszy od tego o zmiennej stopie procentowej.

Stała rata kosztuje 85 tysięcy

Pójdźmy więc jeszcze dalej – ustabilizujmy ratę na cały okres kredytowania. Tu dopiero zaczynamy mówić o prawdziwie stałym oprocentowaniu – takim, które się nie zmieni, a przez to kredytobiorca już w momencie podpisywania umowy kredytowej dokładnie wie jakiej wysokości ratę będzie musiał wpłacić do banku przez wszystkie 360 miesięcy spłacania zadłużenia. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest to mniej ryzykowna sytuacja. Za zmniejszenie ryzyka trzeba niestety zapłacić. W krajach wziętych pod uwagę przez Open Finance oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu jest o 0,72 pkt. proc. wyższe od tego oferowanego w przypadku rat okresowo stałych. Niestety w różnych krajach sytuacja potrafi wyglądać inaczej. W jednych możemy liczyć na ustabilizowanie rat na okres 10 lat, w innych nawet przez 30 lat.

Spójrzmy o jakich dodatkowych kosztach rozmawiamy. Kolejne 0,72 pkt. proc dodane do kosztu kredytu podnoszą oprocentowanie do poziomu 5,69%. To oznacza, że za pożyczenie na 30 lat kwoty 300 tys. zł trzeba będzie co miesiąc płacić prawie 1740 złotych, co przez cały okres kredytowania oznacza ponad 326 tysięcy kosztów obsługi długu. To o 240 złotych miesięcznie więcej niż w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej, czyli o 85 tysięcy złotych przez cały okres kredytowania. Jest to różnica, która może zniechęcać Polaków do zaciągania kredytów o stałej stopie procentowej. W momencie zaciągania kredytu nie będzie wiadomo czy w ostatecznym rozrachunku rata stała pozwoli zaoszczędzić czy nie, ale prawie na pewno w pierwszym miesiącu rata kredytu ze stałym oprocentowaniem będzie wyższa.

To nie wszystko

Problem może się pojawić też po stronie banków, które mogą z niechęcią podchodzić do oferowania droższych, ale bezpieczniejszych dla klientów produktów. W efekcie nowe zalecenia KNF odnośnie udzielania kredytów hipotecznych mogą okazać się niemałą rewolucją, ale wszystko zależy jednak od tego czy nowe produkty banki będą oferowały tylko w teorii czy w praktyce. Jak zawsze wszystko rozbija się o cenę – jeśli będzie za wysoka, to mało kto będzie chciał zaciągać kredyt ze stałą stopą procentową i decydować się na kredyty z opcją oddania kluczy. Już dziś KNF sugeruje, żeby przed potencjalnymi klientami zainteresowanymi tym amerykańskim rozwiązaniem stawiać znacznie wyższe wymagania – mają dysponować aż 30-proc. wkładem własnym, a na ratę wydawać nie więcej niż 35% wynagrodzenia.

Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance