Styczniowe dane na temat budownictwa mogą sugerować, że deweloperzy szykują się na lepsze czasy. Firmy te oddały do użytkowania więcej mieszkań niż rok temu oraz uzyskały sporo nowych pozwoleń na budowę. Wstrzymują się za to póki co z rozpoczynaniem nowych inwestycji.
Początek nowego roku nie przyniósł zaskakujących danych w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Okazuje się, że na początku bieżącego roku deweloperzy oddali do użytkowania znacznie więcej mieszkań niż w styczniu 2022 roku. Dalej natomiast wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Przez ostatnie miesiące nazbierali za to spory nadmiar pozwoleń na budowę, które będą mogli wykorzystać, gdy na rynku pojawi się popyt.
Deweloperzy oddali do użytkowania 16% więcej mieszkań
Jednymi z najczęściej komentowanych danych GUS są dane na temat mieszkań oddanych do użytkowania. W tym przypadku deweloperzy mają w styczniu powody do dumy. W pierwszym miesiącu 2023 roku udało się oddać do użytkowania niemal 10,5 tys. nowych mieszkań. To wynik o ponad 16% lepszy niż rok temu. Przy tym trzeba pamiętać, że ukończone dziś budowy to efekt decyzji podejmowanych lata temu.
Porównując jednak te wartości do grudnia można zauważyć spadek. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego bowiem spadek liczby zakończonych budów względem grudnia jest normalnym zjawiskiem. Firmy budujące mieszkania skupiają się na tym, by przed końcem roku formalnie zakończyć budowy. Właśnie dlatego co roku w grudniu mamy często rekordowe liczby przekazywanych kluczy przez deweloperów.
Ponad 10 tys. nowych pozwoleń na inwestycje
Styczniowe dane GUS są kolejnymi z rzędu, które pokazują, że deweloperzy więcej uzyskują pozwoleń na budowę niż rozpoczynają nowych inwestycji. Może to sugerować, że firmy te szykują się na lepsze czasy. Na początku tego roku deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na kolejnych 10,2 tys. mieszkań. To co prawda mniej niż rok temu, ale nie zmienia to faktu, że liczba ta jest wyższa niż liczba projektów, na których faktycznie rozpoczęto prace budowlane.
Przy tym trzeba pamiętać, że liczba wydawanych pozwoleń na budowę nie jest idealnym wskaźnikiem dla oceny bieżącej koniunktury w mieszkaniówce. Nierzadko, właściciele działek występują o pozwolenie na budowę tylko po to, aby podnieść wartość nieruchomości, a nie po to, aby faktycznie wznosić budynek. Bywają również sytuacje, że wydane pozwolenie nie jest potem wykorzystywane, albo zanim przekute zostanie w rozpoczętą inwestycję, to mija bardzo wiele czasu. Nie zmienia to jednak faktu, że deweloperzy dysponują potężnym zapleczem tych dokumentów. W samym tylko 2022 roku dostali oni 203 tys. takich decyzji administracyjnych. To o 88 tysięcy więcej niż mieszkań, których budowę faktycznie rozpoczęli.
Grunt na lepsze czasy
Tak duża liczba pozwoleń nie powinna dziwić w kontekście tego, co może mieć miejsce na rynku mieszkaniowym w perspektywie kilku kwartałów. Po pierwsze od pięciu miesięcy RPP utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie. W wyniku tego obserwować można m.in. zmniejszający się koszt kredytów mieszkaniowych oraz wzrost zdolności kredytowej. Ta od lipca 2022 roku wzrosła już o 20%.
Do tego trzeba dodać luzowanie dostępu do kredytów, które wynikać będzie z regulacji. Na początku lutego 2023 KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych w przypadku produktów z okresowo stałym oprocentowaniem. W efekcie tego zdolność kredytowa może pójść w górę ponownie o około 20%.
Z drugiej strony bodźcem do ożywienia może być zapowiadany przez rząd program mieszkaniowy. Chodzi tutaj głównie o dostęp do tanich kredytów oprocentowanych na 2% w skali roku, które mają być udzielane od lipca. Przypomnijmy, że program ten oznacza bowiem nie tylko możliwość zaciągnięcia 4 razy tańszego kredytu mieszkaniowego niż standardowa oferta, ale również podniesienie zdolności kredytowej beneficjentów. Deweloperom może więc przydać się zapas pozwoleń. Efektem rządowego programu może być dynamiczny wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w drugiej połowie roku, a więc i mieszkań.
Wstrzemięźliwość deweloperów
Aby jednak rządowy program zaczął działać, potrzebna jest najpierw ustawa, a nad tą wciąż pracuje rząd, a efekty nawet pomimo okresu przedwyborczego nie są pewne. Nie dziwne więc, że póki co GUS informuje wciąż o prawie 21-proc. spadku liczby rozpoczynanych inwestycji. W styczniu 2023 roku deweloperzy zaczęli bowiem budować 5,8 tys. nowych mieszkań. Wstrzemięźliwość jest w pełni uzasadniona. Przecież deweloperzy oprócz optymistycznej perspektywy stąpają twardo po ziemi i widzą, że RPP formalnie nie zakończyła cyklu podwyżek stóp procentowych, a dostęp do hipotek w styczniu 2023 wciąż jest ograniczony. Ponadto oprocentowanie kredytów co prawda spadło z listopadowych szczytów, ale wciąż nie jest nadmiernie zachęcające.
Autor: Oskar Sękowski, Bartosz Turek
HRE Investments
