Pandemia koronawirusa jak na razie „oszczędza” rynek sprzedaży mieszkań, za to mocno uderzyła w ich wynajem. Kolejne obostrzenia, praca i nauka zdalna, ograniczenia w podróżowaniu – wszystko to przełożyło się na spadek popytu na mieszkania. Jak walczyć o klientów w trudnych czasach?
Na razie właściciele mieszkań rywalizują o najemcę głównie ceną. Do marca 2020 warunki na rynku dyktowali wynajmujący. Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Rynek należy do klienta. Odpływ najemców – głównie studentów, ale też pracowników i turystów, poskutkował nadpodażą miejsc noclegowych, pokojów i mieszkań na wynajem.
Spadające czynsze najmu to sytuacja, z którą dawno nie mieliśmy do czynienia. Do marca 2020 inwestycje na wynajem stanowiły istotne koło zamachowe koniunktury, a sprzedający prześcigali się w ofertach „gotowców inwestycyjnych”, na których miało dać się zarobić 5-6, a nawet i ponad 8 procent rocznie.
Co ciekawe, obecnie, mimo iż rynek najmu mieszkań mocno zahamował, nie przełożyło się to na sprzedaż nieruchomości i spadek cen. To z kolei może oznaczać, że inwestorzy oprócz zarabiania na wynajmie, szukają po prostu bezpiecznej przystani dla swojego kapitału i taką widzą w nieruchomościach.
Czynsze najmu jednak wyraźnie zmalały. O ile? Wg ostatniego raportu Amron-Sarfin (za III kw. 2020), w Krakowie spadek średniego poziomu czynszów rok do roku wyniósł ponad 10 procent. Aktualnie średni czynsz najmu mieszkania w historycznej stolicy Polski wynosi 1342 zł. W Warszawie średni czynsz wyniósł nieco ponad 1700 zł. Stawki spadły rok do roku o 8 %. 6-procentowy spadek średnich czynszów zanotowano natomiast w przypadku nieruchomości we Wrocławiu (1492 zł – przeciętna cena najmu). Mniej spadły czynsze najmów w takich miastach jak Poznań, Łódź, Gdańsk, czy Katowice – o mniej niż 2 proc. rok do roku.
Generalny obraz pokazuje wyraźne hamowanie rynku. Jeszcze do marca na rozpędzonym rynku najmu nie było mowy o spadkach czynszów, wręcz przeciwnie. Dziś warunki dyktują najemcy. Dla nich obecny czas jest dobry okresem do poszukiwania nowego lokum, czy renegocjacji warunków umowy. Jak w covidowych czasach mają się natomiast znaleźć wynajmujący?
Covidowa umowa
Właściciele nieruchomości są skazani na ustępstwa, jeśli chcą przytrzymać klientów. Oczywiście mówimy o sytuacji, w której kryzys pandemiczny i blokada życia społecznego są nasilone. Równie dobrze za miesiąc czy dwa wszystko może wrócić do względnej normy – odżyje ruch turystyczny, rynek pracy, wróci normalne nauczanie w szkołach wyższych itp.
Sytuacja jest dynamiczna, co może nieco stopować wynajmujących przed dostosowaniem swojej oferty do wymogów czasów. Mogą liczyć na to, że wkrótce będzie „po staremu” i nie chcieć się zaadaptować do trudniejszych warunków. To błędne myślenie, bo nawet jeżeli będzie „po staremu”, za chwilę znów możemy mieć powtórkę z „rozrywki”, a więc trzecią falę, kolejny lockdown itp.
Co więcej, sprawę z tego zdają sobie sami najemcy. Na pewno mają świadomość tego, że właściciele mieszkań są bardziej skłonni do ustępstw i będą z tego korzystać także wtedy, gdy życie społeczne i gospodarcze znów zacznie w pełni funkcjonować. Poza tym część „pandemicznych” rozwiązań, takich jak praca zdalna w większym zakresie, dystans społeczny, większa higiena itp. pozostaną z nami także po pandemii COVID-19.
Jeżeli wynajmujący chce sformułować atrakcyjną ofertę na trudniejsze czasy, może (oprócz korzystnej ceny) spróbować skusić klientów warunkami umowy. Potencjalny najemca -pracownik, czy student – może bać się sytuacji, w której podpisze umowę zobowiązującą go do płatności czynszu w pełnym wymiarze, a niedługo później nie będzie dla niego pracy czy nauki stacjonarnej, a więc wynajem stanie się zbędny.
Co w takiej sytuacji? By zachować klienta, można zaproponować mu na przykład znaczną obniżkę czynszu za te miesiące, w których nie ma go fizycznie w mieszkaniu, gdy z powodu ograniczenia działalności firmy/uczelni itp. wrócił do rodzinnej miejscowości itp. Takie „postojowe” za czas niekorzystania z mieszkania (np. ograniczenie płatności tylko do czynszu administracyjnego) byłoby z pewnością mocnym atutem oferty. Zresztą, takie rozwiązanie czasem spotykało się w wynajmie studenckim. Żacy, którzy wracali latem do domów, umawiali się z wynajmującym na niższą stawkę za „przytrzymanie” mieszkania.
Innym udogodnieniem może być na przykład rezygnacja, lub zmniejszenie kaucji za mieszkanie. Można też tak sformułować umowę, by najemca płacił tylko za te dni, w których nocuje w wynajmowanym lokum.
Covidowe usługi
Kolejnym sposobem walki z negatywnymi skutkami pandemii może być sformułowanie alternatywnej oferty/produktu. W okresie lockdownu, gdy wiele mieszkań straciło swoich zwykłych „długoterminowych” najemców, pojawiło się znacznie więcej niż dotychczas ofert wynajmu mieszkań na godziny.
Z mieszkania na godziny może chcieć skorzystać na przykład ktoś, kto potrzebuje cichego, spokojnego miejsca do pracy, oględzin towaru, rozmów służbowych, biznesowych itp. Łączenie się przez komunikatory z rozmówcami z własnego domu może być nieefektywne, jeśli np. malutkie dziecko obok płacze, głośno się bawi, przeszkadza. Takie problemy w czasach pandemii, gdy zamknięte bywają nie tylko szkoły, ale i przedszkola, nie są niczym wyjątkowym.
Oferta wynajmu na godziny z akcentem na miejsce do pracy, przesuwa się w kierunku quasi coworkingu, a więc wynajmu elastycznych powierzchni biurowych różnym ludziom, z różnych branż i firm, którzy potrzebują po prostu biurka, internetu, sali do telekonferencji i zaplecza, by zrobić sobie kawę. Dziś coworking to dynamicznie rozwijający się biznes.
Wynajmujący mieszkania mogą spróbować sformułować produkt quasi coworingowy. Oczywiście, ktoś kto do tej pory miał najemców długoterminowych, decydując się na taki zarobek będzie musiał przestawić się na inną formę działania, częste wizyty w mieszkaniu, sprzątanie, przekazanie i odbiór kluczy itp. Żadnego problemu nie będą mieli z tym ci, którzy wynajmowali swoje mieszkania na noclegi.
„Covidowy” marketing i oferta to konieczność, jeśli nieruchomości mają przynosić dochody. Warto szukać alternatyw i nisz rynkowych, a całą sytuację potraktować jako naukę. Wypracowane doświadczenie może procentować w przyszłości – także wtedy, gdy pandemia będzie już tylko wspomnieniem.
Źródło: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
