Wynajmowanie mieszkania przez 10 lat dałoby już ponad 42 % zysku. To więcej niż bankowe lokaty i akcje największych firm, ale mniej niż pozwoliłaby zarobić skarbowe obligacje 10-letnie – wynika z szacunków Open Finance. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby czynsze przestały pokrywać koszty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu na wynajem.
Inwestycja w nieruchomości jest obecnie bardzo popularna. Polacy wierzą, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a rentowność wynajmu jest dziś 3-4 razy wyższa niż to co banki oferują na przeciętnej rocznej lokacie – wynika z szacunków Open Finance. Pikanterii całej sprawie dodaje jeszcze fakt, że czynsz wynajmu z nawiązką powinien pokrywać odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Gdyby i tego było mało, to inwestor, może zarobić nie tylko na czynszach za wynajem, ale też na wzroście wartości nieruchomości. Z danych NBP wynika bowiem, że używane mieszkania w największych miastach są dziś o prawie 5 % droższe niż przed rokiem.
Nieruchomości jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady
Trudno się więc dziwić, że w ostatniej dekadzie inwestowanie w mieszkania było jednym z najlepszych pomysłów na zarabianie. Nawet gdyby ktoś kupił lokal w 2007 roku, a więc prawie u szczytu ostatniej hossy, to w międzyczasie bardzo dużo można było zarobić dzięki comiesięcznym czynszom. Z szacunków Open Finance wynika, że pomimo spadku cen nieruchomości inwestor taki mógłby zrealizować dziś ponad 42-proc. zysk. Wynik ten uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia.
| Stopy zwrotu z wybranych inwestycji | ||||
| Okres inwestycji | Mieszkanie na wynajem | Lokata bankowa | 10-letnie obligacje skarbowe | Akcje (WIG 20 Total Return) |
| 10 lat | 42,5% | 33,1% | 51,2% | 4,8% |
| 5 lat | 29,6% | 10,9% | 12,5% | 19,2% |
| 3 lata | 22,3% | 4,7% | 7,9% | 9,5% |
| rok | 8,9% | 1,4% | 2,0% | 34,6% |
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych Eurostatu, stooq, NBP i MF z 29 listopada 2017 roku W szacunkach uwzględniamy podatki, czynsze, okresy niewynajęcia mieszkań, ale pomijamy koszty transakcyjne | ||||
Dla porównania lokaty bankowe, które co roku byłyby odnawiane, pozwoliłyby przez 10 lat zarobić ponad 33 %. W najlepszym humorze mógłby być jednak ten, kto dekadę temu kupił 10-letnie obligacje skarbowe. Taki inwestor cieszyłby się dziś o ponad połowę wyższym kapitałem. Niespodziewanie inwestor giełdowy dopiero zacząłby obecnie wychodzić „ponad kreskę”. W ciągu dekady specjalna odmiana indeksu WIG 20, która uwzględnia dochody z dywidend, praw poboru itd., zyskała niecałe 5 %.
W ostatnim roku wygrana czekała na parkiecie
Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku startu inwestycji 3 lub 5 lat temu, czyli w roku 2012 lub 2014. Wtedy bezkonkurencyjnym rozwiązaniem byłby zakup mieszkania na wynajem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najwięcej można było za to zarobić kupując akcje największych spółek. W tym wypadku już po uwzględnieniu podatku „Belki” możliwe byłoby osiągnięcie prawie 35-proc. zysku. W tym samym czasie – czyli przez ostatni rok – wynik z tytułu zakupu mieszkania na wynajem (wzrost wartości plus czynsze) byłby około 5-7 razy wyższy niż ten, który oferowały bankowe lokaty lub 10-letnie obligacje skarbowe.
Inwestycja w wynajem ma swoje złe strony
Nie popadajmy jednak w bezkrytyczny huraoptymizm. Zakup mieszkania na wynajem to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.
Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 400 tys. zł trzeba dysponować kwotą 100-150 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.
Kilka podwyżek może pochłonąć zyski
Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor. Jeśli rocznie inkasuje „na czysto” 5 % wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup. Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 3,6 % (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80 % kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 2 % wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.
| Jakich podwyżek stóp procentowych mogą obawiać się inwestorzy? | |
| Podwyżki stóp procentowych | Czysty zysk po potrąceniu odsetek od kredytu |
| bez zmian | 2,12% |
| +0,25 pkt. proc. | 1,92% |
| +0,50 pkt. proc. | 1,72% |
| +1 pkt. proc. | 1,32% |
| +2 pkt. proc. | 0,52% |
| +3 pkt. proc. | -0,28% |
| +5 pkt. proc. | -1,88% |
| Opracowanie Open Finance Szacunki zakładają finansowanie mieszkania na wynajem z pomocą kredytu z wkładem własnym na poziomie 20%, rentowność wynajmu na poziomie 5% i przeciętne oprocentowanie kredytu na poziomie 3,6% (za NBP) | |
Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby Rada podjęłaby taką decyzję pięciokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o łącznie 2-3 pkt. proc. spowodowałyby, że inwestor zacząłby „dokładać do biznesu”. Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości.
Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance
