Sposoby ustanowienia służebności przesyłu
[27.10.2011] Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa zawarta między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Ponadto, jak już wspomniano, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych.
Z dniem 3 sierpnia 2008 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 30 maja 2008 roku o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 roku Nr 116, poz. 731), w polskim Kodeksie cywilnym pojawiła się nowa instytucja prawna – służebność przesyłu. Wprawdzie pojęcie to już od dłuższego czasu przewijało się w orzecznictwie sądów powszechnych oraz w nauce prawa, niemniej jednak dopiero z tą chwilą zostało ono ujęte w wyraźne ramy prawne. Wprowadzenie do Kodeksu cywilnego omawianej służebności, połączone z jednoczesnym znowelizowaniem treści art. 49 k.c., podyktowane było potrzebami gospodarczymi i społecznymi, związanymi z istnieniem i funkcjonowaniem na nieruchomościach prywatnych urządzeń służących do przesyłu różnego rodzaju mediów (urządzeń przesyłowych).
Istotą służebności przesyłu (art. 3051 – 3054 k.c.) jest obciążenie nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Innymi słowy – w przeciwieństwie np. do roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przewidzianego w art. 224 – 225 k.c. – skorzystanie z instytucji służebności przesyłu pozwala na uregulowanie na przyszłość wzajemnych stosunków pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą korzystającym z urządzeń przesyłowych przebiegających przez tę nieruchomość.
Przepisy regulujące służebność przesyłu pozwalają na określenie zasad, na jakich przedsiębiorca przesyłowy będzie korzystał z części nieruchomości zajętej pod te urządzenia. Tytuł prawny do korzystania z cudzej nieruchomości przez podmiot prowadzący przedsiębiorstwo przesyłowe warto uregulować choćby z tego względu, że umieszczenie urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie lub pod nim często bywa bardzo uciążliwe dla jego właściciela. Przykładowo, niekiedy dla zagwarantowania prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa przesyłowego konieczne może być wkroczenie przez przedsiębiorcę na prywatną nieruchomość – np. w celu dokonania naprawy lub wymiany przebiegających przez ten grunt urządzeń.
Nadto, nawet gdy nie zachodzi potrzeba przeprowadzania żadnych robót, właściciel i tak musi znosić i tolerować stałą obecność tychże urządzeń na jego nieruchomości. Z drugiej strony nie ulega wątpliwości, że za korzystanie (lub choćby za samą możliwość korzystania) z cudzej nieruchomości przedsiębiorca powinien płacić właścicielowi stosowne wynagrodzenie. Wydaje się zatem, że w celu uniknięcia potencjalnych konfliktów na tym tle, właściciel gruntu i przedsiębiorca powinni dążyć do uregulowania wzajemnych stosunków poprzez ustanowienie służebności przesyłu – tym bardziej, że częstokroć będzie się to odbywać z korzyścią dla obu stron.
Treść służebności przesyłu
Treść służebności przesyłu została przez ustawodawcę określona dość enigmatycznie – przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości obciążonej tą służebnością w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych (art. 3051 k.c.). Innymi słowy, istota uprawnienia, jakie służebność przesyłu daje przedsiębiorcy przesyłowemu, polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z obciążonej nieruchomości w granicach określonych przeznaczeniem tych urządzeń – a więc przede wszystkim w celu ich bieżącej eksploatacji, konserwacji i dozoru.
Ze swej strony właściciel gruntu obowiązany jest z kolei tolerować istnienie tych urządzeń i umożliwiać przedsiębiorcy wstęp na nieruchomość celem dokonania ich niezbędnych napraw. Z powyższych względów właściciel gruntu może się zatem domagać od przedsiębiorcy odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Oczywiście, w każdym konkretnym stosunku prawnym treść ustanawianej służebności przesyłu bywa doprecyzowana w treści zawieranej umowy lub w sentencji orzeczenia sądowego. W szczególności konieczne jest określenie rodzaju urządzeń przesyłowych, dopiero wówczas można bowiem ustalić, jaki sposób korzystania z nieruchomości obciążonej jest "zgodny z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych". Przy określaniu praw i obowiązków stron w ramach służebności przesyłu pomocne może okazać się również odpowiednie stosowanie w tym zakresie przepisów o służebnościach gruntowych (art. 3054 k.c.).
Sposoby ustanowienia służebności przesyłu
Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa zawarta między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Ponadto, jak już wspomniano, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych. Oznacza to m.in., że do powstania służebności, jako ograniczonego prawa rzeczowego, nie trzeba zawierać całej umowy w postaci aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 245 § 2 k.c. wystarczające jest, że jedynie oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu służebności na rzecz konkretnego podmiotu (przedsiębiorstwa) oraz jej treści zostanie dokonane w formie aktu notarialnego, oświadczenie przedsiębiorcy może być zaś złożone w dowolnej formie.
W praktyce często zdarza się jednak, że oba oświadczenia – czyli cała umowa zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego. Z powyższą regulacją skorelowana jest treść art. 32 ust. 1 u.k.w.h., który stanowi, iż do wpisu do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
Rzeczą stron zawierających umowę o ustanowienie służebności przesyłu (względnie sądu ustanawiającego tę służebność, o czym dalej) jest skonkretyzowanie jej treści, tj. sprecyzowanie, na czym ma polegać korzystanie z urządzeń przesyłowych. Jak już wcześniej wspomniano, zasadniczo w grę będzie wchodziło zezwolenie na posadowienie urządzeń i zapewnienie do nich dostępu. Jest to jednak wyłącznie sprawa stron zawierających umowę o ustanowienie służebności, albowiem ustawodawca tej kwestii szczegółowo nie reguluje. Jeżeli ustanowienie służebności następuje odpłatnie, umowa powinna także określać wynagrodzenie należne właścicielowi obciążonej nieruchomości.
Jeżeli jednak strony nie dojadą do porozumienia w sprawie ustanowienia służebności przesyłu, każda z nich może żądać odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej. Innymi słowy, jeżeli ustanowienia służebności odmawia właściciel gruntu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, to przedsiębiorca może w drodze sądowej żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 3052 § 1 k.c.). Z drugiej strony, jeżeli to przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, to także właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (art. 3052 § 2 k.c.). Tym samym stwierdzić należy, że przepis art. 3052 k.c. przyznaje roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu obu stronom – przedsiębiorcy przesyłowemu i właścicielowi nieruchomości.
Roszczenie właściciela nieruchomości (przedsiębiorcy) o ustanowienie służebności przesyłu powstaje z chwilą zaistnienia przesłanek określonych w art. 3051 k.c., to znaczy dla urządzeń już wybudowanych – z chwilą nabycia ich własności przez przedsiębiorcę przesyłowego, zaś dla urządzeń, które dopiero mają zostać wybudowane – z chwilą, w której zamiar ich wybudowania zostanie poparty decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub innym stosownym dokumentem urzędowym bądź prywatnym.
Wystąpienie jednego ze wskazanych wyżej zdarzeń prawnych wyznacza początek biegu przedawnienia roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości i przedsiębiorcy. Zgodnie z dominującym poglądem, roszczenia te, jako majątkowe, przedawniają się z upływem 10 lat. Ponieważ jednak przepisy o służebności przesyłu weszły w życie w dniu 3 sierpnia 2008 roku, uznać należy, że bieg terminu przedawnienia w stosunku do urządzeń wcześniej wybudowanych rozpoczął się najwcześniej z tą datą. Nie sposób bowiem przyjąć, że roszczenie to podlegało już wcześniej przedawnieniu, jeśli w ogóle nie było przewidziane w ówczesnych przepisach. Skoro zatem ustawodawca w dniu 3 sierpnia 2008 roku wprowadził przepis przewidujący roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu, to dopiero z tym dniem może rozpoczynać się bieg jego przedawnienia.
Wprowadzenie do Kodeksu cywilnego możliwości sądowego ustanowienia służebności przesyłu wymagało naturalnie również określenia trybu postępowania, jaki będzie stosowany w sprawach o ustanowienie tej służebności. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca dokonał stosownej nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego – poprzez dodanie w art. 626 k.p.c. nowego § 3, stanowiącego, że w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trybu postępowania w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej. W konsekwencji, sprawy o ustanowienie służebności przesyłu podlegać więc będą rozpoznaniu w trybie nieprocesowym, ze wszelkimi tego konsekwencjami określonymi w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie z art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu pobiera się opłatę stałą w kwocie 40 zł – potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 czerwca 2010 roku (sygn. akt V CZ 38/10). We wniosku o ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, na których znajdują się lub mają się w przyszłości znajdować urządzenia objęte tą służebnością.
Art. 608 k.p.c. stanowi, że rozpoznanie tego typu spraw następuje na rozprawie. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 k.p.c.). W postanowieniu kończącym postępowanie sąd winien określić treść ustanawianej służebności i wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi obciążonej nieruchomości.
Zasiedzenie służebności gruntowej a zasiedzenie służebności przesyłu
Właściciel nieruchomości nie zawsze jednak będzie mógł się domagać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy. Przeszkoda taka powstanie m.in. w sytuacji, w której przedsiębiorca skutecznie podniesie przeciwko właścicielowi zarzut zasiedzenia służebności gruntowej na podstawie art. 292 k.c. Przepis ten stanowi, iż zasiedzieć można tylko taką służebność gruntową, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Mając na uwadze regulację zawartą w art. 285 k.c., wydaje się, że treść tej służebności gruntowej byłaby bardzo zbliżona do treści służebności przesyłu uregulowanej w art. 3051 – 3054 k.c.
Tym bardziej, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego w ostatnich latach pojawił się pogląd, że możliwe jest zasiedzenie służebności gruntowej przez przedsiębiorcę posiadającego na cudzej nieruchomości urządzenia sieci przesyłowej energetycznej czy telekomunikacyjnej (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 października 2008 roku, sygn. akt III CZP 89/08; w postanowieniu z dnia 4 października 2006 roku, sygn. akt II CSK 119/06; w wyroku z dnia 11 marca 2003 roku, sygn. akt II CK 489/04).
Do nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Nabycie to może nastąpić zatem tylko przy łącznym spełnieniu trzech przesłanek, a mianowicie: 1) istnienia trwałego i widocznego urządzenia, 2) nieprzerwanego posiadania służebności oraz 3) upływu określonego czasu.
W przypadku, w którym spełnione zostałyby wszystkie wyżej omówione przesłanki, przedsiębiorca przesyłowy nabyłby służebność gruntową przez zasiedzenie. Co znamienne, nabycie to nastąpiłoby z mocy samego prawa, tj. już z chwilą upływu terminu 20 – letniego (jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze) lub 30 – letniego (jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze). Skutek w postaci nabycia służebności następuje bowiem automatycznie, bez potrzeby wydawania przez sąd orzeczenia w tym zakresie.
W chwili obecnej, po wejściu w życie nowelizacji z dnia 30 maja 2008 roku, w tym samym trybie i pod tymi samymi warunkami – na zasadzie art. 292 k.c. w zw. z art. 3054 k.c. – możliwe jest nabycie przez zasiedzenie również "właściwej" służebności przesyłu. Wydaje się przy tym, że do okresu posiadania służebności przesyłu prowadzącego do zasiedzenia można wliczyć okres posiadania służebności, który przed dniem 3 sierpnia 2008 roku uzasadniał nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Innymi słowy, jeżeli stan faktyczny istniejący przed wejściem w życie omawianej nowelizacji prowadził do zasiedzenia służebności gruntowej, to wówczas można go zaliczyć na poczet okresu wymaganego do zasiedzenia służebności przesyłu.
Warto zauważyć, że w przypadku opisanym powyżej powstaje ciekawy problem – mianowicie, ten sam stan faktyczny może stanowić zarówno przesłankę zasiedzenia służebności gruntowej, jak i służebności przesyłu. Można zatem zadać sobie pytanie, jakiego rodzaju prawo nabył posiadacz służebności, jeżeli jego posiadanie trwało w znacznej mierze pod rządami prawa nieznającego jeszcze instytucji służebności przesyłu. Wydaje się, iż powyższą kolizję należy rozstrzygnąć przy zastosowaniu reguły lex specialis derogat legi generali i uznać, że jeżeli spełnione są przesłanki zasiedzenia tak służebności gruntowej, jaki i służebności przesyłu, to dochodzi do nabycia służebności przesyłu, jako prawa o węższym zakresie zastosowania (M. Godlewski, Zasiedzenie służebności przesyłu, Monitor Prawniczy 2010, nr 7, s. 391 – 393).
Skutki zasiedzenia przez przedsiębiorcę przesyłowego służebności przesyłu (lub odpowiadającej jej pod względem treściowym służebności gruntowej) w stosunku do właściciela gruntu byłyby bardzo znaczące. Otóż w takim wypadku właściciel nie mógłby już domagać się ustanowienia służebności przesyłu z art. 3051 k.c., albowiem sposób korzystania przez przedsiębiorcę z gruntu byłby już definitywnie uregulowany. Z drugiej jednak strony pamiętać należy, że skuteczne podniesienie przez przedsiębiorcę zarzutu zasiedzenia z art. 292 k.c. w stosunku do właściciela gruntu zajętego pod urządzenia przesyłowe nie jest wcale sprawą łatwą. Należy bowiem zwrócić uwagę, że spora część urządzeń przesyłowych zlokalizowana jest całkowicie pod ziemią, można mieć zatem poważne wątpliwości co do tego, czy mogą one być uznane za "trwałe i widoczne urządzenie" w rozumieniu art. 292 k.c.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Przechodząc do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, należy wskazać, że żaden przepis powszechnie obowiązującego prawa nie wskazuje ani tego w jakiej formie, ani tego w jakiej wysokości wynagrodzenie winno być wypłacane. Ustawa poprzestaje jedynie na stwierdzeniu, iż w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu wynagrodzenie ma być "odpowiednie".
Nie ulega wątpliwości, iż umowa o ustanowienie służebności przesyłu może przewidywać nieodpłatne ustanowienie tej służebności – przy czym, co oczywiste, wymaga to zgodnej woli obu stron. Naturalnie jednak w typowej sytuacji taki sposób skonstruowania umowy nie będzie leżał w interesie właściciela gruntu, tym bardziej, że w postępowaniu sądowym ma on prawo (podobnie zresztą jak i przedsiębiorca) do domagania się odpłatnego ustanowienia tej służebności – za odpowiednim wynagrodzeniem.
Jeżeli chodzi o formę wynagrodzenia – jednorazowe, płatne cyklicznie – w praktyce spotyka się różne rozwiązania, zadowalające obie strony. Z tym, że w przypadku sądowego ustanowienia służebności, z dotychczasowej praktyki wynika, iż częściej spotykane jest wynagrodzenie jednorazowe. Wydaje się jednak, że lepiej jest nie żądać całej kwoty od razu, bo służebność jest ustalana na dziesiątki lat, a trudno przewidzieć, jaka będzie wartość gruntu np. za ćwierć wieku. Korzystniej jest uzgodnić, że wynagrodzenie będzie wypłacane miesięcznie, kwartalnie albo rocznie. Można też uzgodnić, że kwota ma być co roku waloryzowana wskaźnikiem inflacji albo rosnąć w zależności od wzrostu wartości gruntu – w zależności od uznania stron.
Odnośnie do wysokości wynagrodzenia, ponownie należy wskazać, iż jedynie w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu ustawa przewiduje, że wynagrodzenie winno być "odpowiednie" – art. 3052 § 1 i § 2 k.c. Niestety ustawa nie określa w żaden sposób przesłanek owej odpowiedniości. Zastrzec należy przy tym, iż w umowie o ustanowienie służebności przesyłu strony mogą dowolnie ukształtować wysokość wynagrodzenia. Wydaje się jednak, że wynagrodzenie to nie powinno być nadmiernie wygórowane, lecz możliwie jak najbliższe "odpowiedniemu" wynagrodzeniu, które zostałoby ustanowione przez sąd, w przypadku sądowego ustanawiania służebności przesyłu.
Odpowiedniość wynagrodzenia przy sądowym ustanawianiu służebności przesyłu, należy zaś postrzegać jako dostosowanie wysokości wynagrodzenia do stopnia uciążliwości wywołanych przez służebność przesyłu dla właściciela nieruchomości oraz realnych strat i ewentualnych utraconych korzyści jakie poniesie właściciel obciążonej nieruchomości. W tym kontekście wynagrodzenie będzie pełniło funkcję odszkodowawczą, ale uwzględniającą również potencjalnie utracony zysk. Wynagrodzenie to powinno być ustalane indywidualnie, w zależności od okoliczności konkretnego przypadku.
adwokat Michał Sowiński Partner Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska,
aplikant radcowski Jakub Jędrzejewski Kancelaria Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska.
Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni
