Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozpoczął 2026 rok najmocniejszym pierwszym kwartałem od 2022 roku. Wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 1 mld euro, a największy udział w rynku miały magazyny, handel i biura. Dane BNP Paribas Real Estate Poland pokazują, że inwestorzy wracają do większych zakupów, choć nadal selektywnie wybierają aktywa o stabilnych dochodach.
Nieruchomości komercyjne: ponad 1 mld euro w trzy miesiące
W pierwszym kwartale 2026 roku wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł około 1,025 mld euro. Oznacza to wzrost o blisko 44 proc. rok do roku i najlepsze otwarcie roku od czterech lat. BNP Paribas Real Estate Poland wskazuje, że za poprawą stoją większa płynność rynku, powrót dużych transakcji oraz rosnące zainteresowanie kapitału zagranicznego, w tym inwestorów z Azji.
Największy udział w całkowitym wolumenie miał sektor przemysłowo-logistyczny, który odpowiadał za 44 proc. transakcji. Handel miał 31 proc., a biura 24 proc. rynku. Podobny obraz pokazuje raport Knight Frank, według którego wzrost aktywności objął główne segmenty nieruchomości, a najmocniejsze odbicie było widoczne w sektorze przemysłowym i handlowym.
Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor i dyrektor działu rynków kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland, ocenia, że w kolejnych kwartałach aktywność powinny wspierać stabilizujące się warunki finansowania, większa przewidywalność stóp zwrotu oraz rosnąca pula aktywów inwestycyjnych. W jego ocenie mocny początek roku potwierdza dobrą pozycję Polski na tle rynków Europy Środkowo-Wschodniej.
Magazyny i handel napędzają inwestycje
Największym beneficjentem poprawy nastrojów był sektor przemysłowo-logistyczny. Wartość transakcji w tym segmencie sięgnęła 447 mln euro, co oznacza wzrost o ponad 120 proc. rok do roku. To efekt popytu na obiekty magazynowe i logistyczne, które opierają się na długoterminowych trendach: e-commerce, reorganizacji łańcuchów dostaw oraz zapotrzebowaniu na nowoczesną infrastrukturę dystrybucyjną.
Największą transakcją kwartału była sprzedaż portfela Raben S&LB Portfolio na rzecz W. P. Carey. Według BNP Paribas Real Estate Poland wartość tej umowy wyniosła 167,5 mln euro, a portfel obejmował 172,6 tys. mkw. powierzchni.
Silny był także handel. Wolumen inwestycji w tym segmencie wyniósł 318 mln euro, czyli o około 55 proc. więcej niż rok wcześniej. Kluczową transakcją była sprzedaż portfela Auchan za 110 mln euro do Adventum. CBRE zwraca uwagę, że ożywienie jest widoczne przede wszystkim w magazynach i handlu, a sam handel osiągnął w pierwszym kwartale niemal taki wolumen jak w całym pierwszym półroczu poprzedniego roku.
Duże transakcje wróciły na rynek
Ważnym sygnałem dla rynku jest powrót większych umów. Trzy największe transakcje przekroczyły 100 mln euro, a łączny wolumen transakcji powyżej tej wartości wyniósł 384 mln euro. Jednocześnie wzrosła rola średnich i dużych umów z przedziału od 40 do 100 mln euro, których wartość sięgnęła 342 mln euro.
W segmencie biurowym największym wydarzeniem było nabycie Royal Wilanów przez Wood & Company za 106,8 mln euro. Biura odpowiadały za 248 mln euro transakcji według BNP Paribas Real Estate Poland, natomiast CBRE szacuje ten segment na około 245 mln euro. Różnice wynikają zwykle z metodologii klasyfikacji, ale oba źródła pokazują ten sam kierunek: biura nie były liderem kwartału, lecz pozostają ważnym polem aktywności inwestorów.
CBRE wskazuje też na rosnącą rolę kapitału krajowego. Udział polskich inwestorów w pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł 8,5 proc., czyli 88 mln euro. Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE, ocenia, że „ograniczona liczba dużych graczy na rynku inwestycyjnym” otwiera przestrzeń dla polskich inwestorów.
Zagraniczny kapitał dostrzega polskie nieruchomości komercyjne
Dane BNP Paribas Real Estate Poland pokazują, że w pierwszym kwartale dominował kapitał z Europy spoza strefy euro, z transakcjami o wartości 490 mln euro. Kapitał amerykański odpowiadał za 327 mln euro, a azjatycki za 68 mln euro. Szczególnie istotnym sygnałem było przejęcie parku logistycznego Booster Zabrze przez inwestora z Korei Południowej. Nie oznacza to jeszcze masowego powrotu azjatyckich funduszy, ale pokazuje, że Polska ponownie trafia na radar wybranych inwestorów międzynarodowych.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów pozostały w pierwszym kwartale stabilne. W sektorze przemysłowo-logistycznym pojawiły się jednak pierwsze oznaki kompresji, a najlepsze aktywa były sprzedawane przy stopach zwrotu około 6,0 proc. Według BNP Paribas Real Estate Poland oznacza to wzrost konkurencji między inwestorami i poprawę płynności wobec poprzedniego roku.
