Mieszkania w Warszawie po raz pierwszy przekroczyły średnią cenę ofertową 20 tys. zł za metr kwadratowy na rynku deweloperskim. Jak wynika z danych Otodom, w połowie maja 2026 r. średnia stawka w stolicy wzrosła do 20 063 zł/mkw. Eksperci serwisu wskazują jednak, że rekord nie oznacza nagłego skoku cen wszystkich lokali, lecz przede wszystkim efekt zmiany struktury oferty i wejścia do sprzedaży drogich nowych inwestycji.
Mieszkania w Warszawie przekroczyły psychologiczną barierę
Poziom 20 tys. zł za metr kwadratowy był przez długi czas traktowany jako symboliczna bariera na stołecznym rynku mieszkaniowym. Teraz została przekroczona. Według Otodom średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich w Warszawie po raz pierwszy w historii przebiła ten poziom w połowie maja 2026 r.
Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Warszawie nagle podrożały w całej ofercie. Otodom podkreśla, że za majowym rekordem stoją przede wszystkim nowe, drogie wprowadzenia. W ciągu dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań ze średnią ceną 23,1 tys. zł/mkw. To właśnie one wywindowały średnią stawkę ofertową do 20 063 zł/mkw.
To ważne rozróżnienie dla kupujących. Średnia cena ofertowa pokazuje, co jest aktualnie dostępne w ogłoszeniach, ale nie zawsze oddaje realny poziom transakcji. Jeżeli z rynku znikają tańsze lokale, a w ich miejsce pojawiają się droższe projekty, średnia może wzrosnąć nawet wtedy, gdy ceny mieszkań dostępnych już wcześniej pozostają w większości bez zmian.
Ceny ofertowe i transakcyjne znacznie się różnią
Najważniejszy wniosek z danych Otodom jest taki, że oferta i realne zakupy to dwa różne obrazy rynku. W pierwszej połowie maja kupujący nabyli w Warszawie około 800 mieszkań po przeciętnej stawce 17,3 tys. zł/mkw. To znacznie mniej niż średnia cena ofertowa, która przekroczyła 20 tys. zł/mkw.
Otodom wskazuje również, że w połowie maja średnia cena transakcyjna w stolicy była o 13,7 proc. niższa od średniej ceny ofertowej. Według prognoz serwisu w II kwartale 2026 r. przeciętna cena transakcyjna mieszkań w Warszawie może wynieść około 17,1-17,2 tys. zł/mkw.
Różnica jest widoczna także przy cenie całego lokalu. Przeciętne mieszkanie oferowane na warszawskim rynku deweloperskim ma 55 mkw. i kosztuje prawie 1,1 mln zł. Tymczasem kupujący, którzy zdecydowali się na zakup w pierwszej połowie maja, wybierali lokale o średniej powierzchni 54 mkw. i płacili około 930 tys. zł. Różnica między przeciętną ofertą a przeciętną transakcją wyniosła więc około 166 tys. zł.
Dlaczego Warszawa jest tak droga?
Na ceny mieszkań w Warszawie wpływa kilka czynników jednocześnie. Stolica ma największy rynek pracy, wysokie wynagrodzenia w części branż, duży popyt migracyjny i ograniczoną dostępność atrakcyjnych gruntów. Dodatkowo średnią coraz mocniej kształtuje struktura podaży: jeżeli deweloperzy wprowadzają więcej droższych projektów, przeciętna stawka ofertowa rośnie.
Już w kwietniu Otodom sygnalizował, że Warszawa zbliża się do granicy 20 tys. zł/mkw. Wtedy średnia cena mieszkań deweloperskich w stolicy wynosiła 19,7 tys. zł/mkw., a różnica między Warszawą i Łodzią sięgała rekordowych 8,3 tys. zł/mkw. Według Otodom ceny nowych mieszkań rosły rok do roku we wszystkich siedmiu głównych miastach w Polsce.
W kwietniu szczególnie istotna była nowa podaż. Katarzyna Kuniewicz z Otodom wskazywała, że przeciętna cena mieszkań wprowadzonych wtedy do sprzedaży w Warszawie sięgnęła 24 tys. zł/mkw., a roczna dynamika średnich cen ofertowych przyspieszyła z 8,8 proc. w marcu do 11,5 proc. w kwietniu.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób szukających mieszkania w Warszawie przekroczenie bariery 20 tys. zł/mkw. jest sygnałem, że rynek pozostaje bardzo wymagający, ale nie oznacza, że każda transakcja odbywa się po takiej cenie. Kupujący nadal wybierają przede wszystkim lokale z tańszej części oferty, co widać po różnicy między cenami ofertowymi i transakcyjnymi.
Problemem pozostaje jednak dostępność. Nawet transakcyjny poziom około 17 tys. zł/mkw. oznacza, że mieszkanie o powierzchni 50 mkw. kosztuje w przybliżeniu 850 tys. zł. Przy cenach ofertowych przekraczających 20 tys. zł/mkw. podobny lokal z ogłoszenia może kosztować około 1 mln zł. To podnosi wymagania dotyczące wkładu własnego, zdolności kredytowej i wysokości miesięcznej raty.
Warszawski rynek nie jest jednak jednolity – inaczej wyglądają ceny w centralnych dzielnicach i nowych projektach premium, a inaczej w bardziej oddalonych lokalizacjach. Dla kupujących coraz ważniejsze będzie więc nie samo pytanie, czy mieszkania w Warszawie są drogie, ale gdzie dokładnie szukać lokalu i jak odróżniać ceny ofertowe od realnych cen transakcyjnych.
Mieszkania w Warszawie z rekordem, ale rynek nie panikuje
Otodom studzi emocje: majowy rekord to przede wszystkim efekt podaży, a nie dowód na gwałtowne załamanie dostępności mieszkań. Nie zmienia to jednak faktu, że Warszawa coraz mocniej odrywa się od tańszych dużych miast. Dla deweloperów wysoka średnia cena jest sygnałem, że projekty z droższych segmentów nadal znajdują miejsce na rynku. Dla kupujących oznacza większą presję na szybkie decyzje, porównywanie ofert i negocjacje.
Najważniejszy wniosek jest prosty: mieszkania w Warszawie przekroczyły psychologiczną granicę 20 tys. zł/mkw. w cenach ofertowych, ale realne transakcje nadal odbywają się wyraźnie niżej.
