Duzi deweloperzy weszli w 2026 r. z mocnymi wynikami, ale najnowsze dane o cenach transakcyjnych mieszkań pokazują, że rynek nie wrócił do bezwarunkowych podwyżek. Dom Development i Atal zanotowały w I kwartale milionowe zyski, podczas gdy mieszkania z drugiej ręki w siedmiu największych miastach były średnio tańsze niż kwartał i rok wcześniej. To ważny sygnał dla kupujących, sprzedających i inwestorów: rynek mieszkaniowy jest coraz bardziej zróżnicowany.
Deweloperzy zarabiają, mieszkania tanieją: mieszany obraz rynku
W czwartek rano rynek dostał dwa mocne komunikaty ze spółek deweloperskich. Dom Development podał, że w I kwartale 2026 r. wypracował 180 mln zł zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej i 223,3 mln zł zysku operacyjnego. Przychody grupy wyniosły 960,9 mln zł i były wyższe od konsensusu PAP Biznes na poziomie 949,1 mln zł.
Atal również pokazał wyniki zbliżone do oczekiwań rynku. Spółka miała 55,3 mln zł zysku netto j.d., 75,2 mln zł zysku operacyjnego oraz 315 mln zł przychodów. Deweloper przekazał klientom 500 lokali mieszkalnych i usługowych wobec 218 rok wcześniej, co oznacza ponad dwukrotny wzrost liczby przekazań.
Jednocześnie dane Narodowego Banku Polskiego opisane przez Bankier.pl pokazują chłodniejszy obraz rynku wtórnego. W I kwartale 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna mieszkań używanych w siedmiu największych miastach wyniosła 13 477 zł za mkw. Była o 0,7 proc. niższa zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Według Bankier.pl to pierwszy taki spadek roczny od blisko dwunastu lat.
Mocne wyniki nie oznaczają prostego boomu
Wyniki Dom Development pokazują, że najwięksi gracze nadal potrafią zarabiać w warunkach bardziej wymagającego rynku. Spółka utrzymała wysoką skalę działalności, a marża brutto ze sprzedaży wyniosła 31,4 proc., choć była o 2,8 pkt proc. niższa niż rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży wzrósł do 301,8 mln zł z 253,4 mln zł przed rokiem.
DOM DEVELOPMENT: 180 MLN ZŁ ZYSKU NETTO W I KW. – PAP$DOM.WA
Zysk netto Dom Development wyniósł 180 mln zł wobec konsensusu 177,8 mln zł. Przychody: 960,9 mln zł; przekazania 1 273 lokali ( 29% r/r), sprzedaż netto 1 161 lokali ( 12% r/r). https://t.co/aD6TLh3N2p
— Koomberg (@koomberg) May 14, 2026
Prezes Dom Development Mikołaj Konopka wskazał w komunikacie cytowanym przez Bankier.pl na „kontynuację stopniowego ożywienia popytu”. Według niego popyt wspierały poprawa zdolności kredytowej klientów i rosnące wynagrodzenia, a część nabywców przyspieszyła decyzje z obawy przed możliwym wzrostem inflacji.
Atal sygnalizuje z kolei, że chce zwiększać skalę. Prezes Zbigniew Juroszek ocenił, że wyniki za I kwartał potwierdzają skuteczność strategii spółki, a kalendarz przekazań i rosnąca kontraktacja powinny wspierać przychody i zyski w kolejnych okresach. Deweloper jest też w procesie przejęcia aktywów Grupy Budner, co ma dać mu możliwość realizacji projektów w Trójmieście na ok. 70 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. Wartość transakcji ustalono na 133,5 mln zł, z mechanizmem korekty ceny.
Wyniki #Atal w I kw. 2026 roku vs. konsensus PAP pic.twitter.com/0zbdKiRMkP
— Lukasz_on_GPW (@Lukasz_on_GPW) May 14, 2026
Rynek wtórny daje więcej przestrzeni do negocjacji
Dane NBP o rynku wtórnym pokazują jednak, że kupujący w części miast odzyskali pole do rozmów. Najmocniejszy kwartalny spadek wśród dużych rynków zanotowano w Poznaniu, gdzie średnia cena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się o 3,4 proc. kwartał do kwartału i spadła poniżej 11 tys. zł za mkw. W Warszawie oraz Białymstoku przeciętne ceny były o ponad 2 proc. niższe niż trzy miesiące wcześniej.
Biorąc pod uwagę ujęcie roczne, Warszawa i Poznań zanotowały spadek średniej ceny transakcyjnej po 1,7 proc., a Białystok 2,7 proc. W stolicy przeciętnie nadal płacono ponad 16 tys. zł za mkw., ale sam fakt rocznej korekty jest istotny, bo pokazuje zmianę nastrojów po okresie silnych wzrostów cen.
Nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo. Trójmiasto idzie pod prąd: w Gdańsku średnia cena transakcyjna mieszkań używanych rosła nieprzerwanie od roku, a w I kwartale 2026 r. wzrosła o 2,6 proc. kwartał do kwartału. W Gdyni wzrost był jeszcze mocniejszy i wyniósł blisko 6 proc. To ważny kontrast wobec Warszawy, Poznania czy Białegostoku.
Co to oznacza dla kupujących, sprzedających i inwestorów?
Dla kupujących najważniejszy wniosek jest praktyczny: rynek przestał być jednokierunkowy. W wybranych miastach mieszkania z drugiej ręki można negocjować mocniej niż jeszcze rok temu, zwłaszcza tam, gdzie oferta jest szeroka, a sprzedający dłużej czekają na decyzję klienta. Nie oznacza to jednak powszechnej przeceny. Bankier.pl zwraca uwagę, że nawet po korekcie mieszkania używane nadal kosztują o kilkadziesiąt procent więcej niż trzy lata wcześniej, czyli przed uruchomieniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Dla sprzedających dane NBP są ostrzeżeniem, że ceny ofertowe oderwane od realnych transakcji mogą wydłużać czas sprzedaży. Szczególnie dotyczy to starszych mieszkań, lokali wymagających remontu albo ofert w dzielnicach, gdzie kupujący mają większy wybór. Na rynku wtórnym liczy się dziś nie tylko lokalizacja, ale też standard, koszt utrzymania budynku i możliwość szybkiego finansowania zakupu.
Dla deweloperów mocne wyniki Dom Development i Atalu pokazują, że największe firmy nadal korzystają ze skali, rozpoznawalności i banku ziemi. Jednocześnie niższe ceny transakcyjne na rynku wtórnym mogą zwiększać presję konkurencyjną na nowe mieszkania, zwłaszcza w miastach z wysoką podażą gotowych lokali. To może skłaniać firmy do ostrożniejszego wprowadzania nowych projektów i większego różnicowania oferty.
Co dalej z cenami mieszkań?
Kolejne miesiące będą zależeć przede wszystkim od trzech czynników: kosztu kredytu, tempa wzrostu wynagrodzeń i podaży mieszkań w największych miastach. Jeżeli zdolność kredytowa będzie się poprawiać, popyt może dalej odbudowywać się na rynku pierwotnym. Jeżeli jednak oferta pozostanie wysoka, a część sprzedających na rynku wtórnym będzie obniżać oczekiwania, kupujący mogą dłużej porównywać lokale i mocniej negocjować.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz to dalsze rozwarstwienie rynku. Duzi deweloperzy mogą utrzymywać wysokie wyniki dzięki przekazaniom lokali zakontraktowanych wcześniej i dobrej pozycji w największych aglomeracjach. Jednocześnie rynek wtórny może w części miast działać jak hamulec dla nowych podwyżek, bo pokazuje realną granicę tego, ile kupujący są gotowi zapłacić.
