Po załamaniu popytu na kredyty mieszkaniowe niemal nie ma już śladu.
Wartość długów, o które wnioskujemy jest prawie taka sama jak przed rokiem. Przede wszystkim kusząca jest cena – oprocentowanie kredytów jest o 1/3 niższe niż przed rokiem. Problem w tym, że banki znacznie bardziej wybiórczo akceptują wnioski. Szczególnie mocno dotyka to osób, które chciałyby kupić swoją pierwszą w życiu nieruchomość.
W sierpniu 2020 r. Polacy zawnioskowali o kredyty mieszkaniowe na kwotę niemal taką jak w analogicznym miesiącu 2019 roku – sugerują dane BIK. Różnica to zaledwie 3,1%. Tym samym już 3 miesiąc z rzędu dane o popycie na kredyty można uznać za całkiem niezłe – szczególnie w porównaniu do wyników z kwietnia czy maja, kiedy lockdown doprowadził do bardzo mocnego spadku popytu na nowe długi mieszkaniowe (nawet o ponad ¼ względem wyników z 2019 roku).
Kupujemy większe
Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach. Wcześniej wspomniane dane mówią przecież o wartości kredytów, o które Polacy wnioskowali. Jest to więc efekt z jednej strony liczby chętnych, a z drugiej kwoty, która jest im potrzebna do przeprowadzenia transakcji. I tak na przykład w trakcie wakacji 2020 roku o kredyt ubiegało się 71,4 tys. osób. To o 5 tysięcy mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Z drugiej strony statystyki w górę „ciągnie” średnia wnioskowana kwota, na którą opiewa wniosek. Ta w sierpniu wynosiła już 290 tys. złotych (o 4% więcej r/r). To znowu znaczy, że o kredyty ubiegają się dziś osoby chcące kupić droższe nieruchomości niż przed epidemią. Pamiętajmy, że w międzyczasie standardowy wkład własny wzrósł z 10% do 20%. W efekcie dziś przeciętny kredytobiorca może kupować nieruchomość nawet o kilkanaście procent droższą niż przed epidemią. Z jednej strony może to być pokłosiem tego, że w dobie lockdownu Polacy zrozumieli, że potrzebują na co dzień trochę większej przestrzeni. Do tego dziś – po cięciach stóp procentowych – kredytobiorcy mogą korzystać z najtańszych kredytów w historii. Warto przypomnieć, że oprocentowanie długów mieszkaniowych jest dziś bowiem o 1/3 niższe niż przed rokiem.
W tej beczce miodu najdziemy jednak i niemałą łyżkę dziegciu. Po pierwsze banki stosują dziś dość wysokie marże – około 3%, a rok temu było to około 2,5%. Marża jest stała przez cały okres kredytowania i odpowiada za tę część oprocentowania, która stanowi zysk banku.
Młodzi na bocznym torze
Gdyby tego było mało, to z pozoru pozytywne dane BIK o tym, że ubiegamy się o coraz większe kredyty mają też ciemniejszą stronę. Chodzi o to, że z rynku mieszkaniowego wypychani są nabywcy pierwszych – relatywnie tańszych nieruchomości. Też dzięki temu rośnie średnia wartość kredytu, o który Polacy wnioskują. Dzieje się tak dlatego, że banki stawiają znacznie większe wymagania potencjalnym kredytobiorcom. Chodzi o wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego (dziś standard to 20% ceny mieszkania, a nie 10% jak jeszcze kilka miesięcy temu). Do tego banki w mniejszym stopniu akceptują dochody z prowadzonej firmy lub z „umów śmieciowych”. To wszystko najmocniej dotyka osób, które w normalnych warunkach dziś decydowałyby się na zakup swoich własnych „czterech kątów”. Sytuacja zmusza ich jednak albo do zasilenia grona najemców, albo – co gorsza – odłożenia na przyszłość planów dotyczących symbolicznego wejścia w dorosłe samodzielne życie.
Na pomoc gwarancje
W rozwiązaniu tego problemu mógłby choć częściowo pomóc system gwarancji kredytowych, który na przykład w Nowej Zelandii ułatwia dojście do własności osobom kupującym pierwsze własne „cztery kąty”. Działa on tak, że jeśli ktoś posiada w gotówce 5% wkładu własnego, to resztę wymaganego przez bank wkładu (20%) gwarantuje publiczny podmiot. Z tego wsparcia mogą skorzystać osoby mające pracę i posiadające zdolność kredytową, które jedynie nie odłożyły wymaganego wkładu własnego.
Ten mechanizm także w Polsce mógłby się przydać – szczególnie dziś – w momencie, w którym większość banków znacznie podniosła wymagania odnośnie wkładu własnego. Byłoby to bez wątpienia lepsze rozwiązanie niż działający w latach 2014-18 program „Mieszkanie dla młodych”. Przypomnijmy, że w jego ramach kredytobiorcy otrzymywali dopłaty do kredytu, które traktowali jako substytut wkładu własnego. W ramach programu budżet wydał prawie 3 mld złotych, co pomogło w zaciągnięciu kredytów na łączną kwotę około 25 mld złotych. Bazując na systemie gwarancji możliwe byłoby osiągnięcie takich samych efektów kosztem kilka lub nawet kilkanaście razy niższym.
Źródło: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
