Utrata wartości nieruchomości ze względu na hałas

[16.04.2009] Planowany rozwój systemów komunikacji, zarówno dróg krajowych, autostrad, jak i szybkiej kolei, spowoduje zdegradowanie nowych terenów przyrodniczych oraz tych już użytkowanych przez ludność.

Szybko rozwijająca się komunikacja lotnicza i planowane w niej inwestycje również znacząco zwiększą zanieczyszczenie hałasem środowiska zbudowanego w Polsce. Przy każdej planowanej inwestycji do realizacji w dziedzinie komunikacji już na etapie planów wstępnych są opracowywane programy ochrony środowiska.

Programy opracowywane dla krajowych inwestycji są w pełni zgodne z Prawem ochrony środowiska i oceniają wpływ na środowisko. Jednak nie rozróżniają one aspektów wpływu ze względu na rodzaj środowiska. W efekcie tego potrzeby środowiska zbudowanego nie są w pełni oceniane i uwzględniane. W praktyce inwestycje drogowe i kolejowe oraz lotnicze znacznie silniej wpłyną na degradację hałasem środowiska zbudowanego niż przyrodniczego.

Pomijane przez ustawę Prawo ochrony środowiska techniczne potrzeby środowiska zbudowanego oraz wpływ hałasu na jakość akustyczną wnętrz obiektów wygenerują znacznie wyższe koszty dla budżetu i rozproszone straty przyrodnicze. Obrona swojego środowiska nie jest łatwa dla ludzi, a poznanie wszelkich niuansów prawnych i znaczeniowych jest najlepszą drogą, aby w sądzie wywalczyć prawo do odszkodowania.

Państwo jednak dla ochrony przed nieustającymi pozwami o odszkodowanie ma narzędzie, jakim jest obszar ograniczonego użytkowania. Aktualnie powoływany jest on do życia odpowiednim rozporządzeniem sejmiku samorządowego (wcześniej – rozporządzeniem wojewody). Ustanowienie takiego obszaru z jednej strony chroni podmiot, jaki zanieczyszcza środowisko hałasem. Jednak z drugiej strony daje ludności w takim obszarze możliwość dochodzenia odszkodowania za utraconą wartość nieruchomości. Mogą oni składać wnioski o odszkodowanie w ciągu dwóch lat od powstania obszaru ograniczonego użytkowania.

Rodzaje wartości nieruchomości

W rozumieniu funkcjonującym w społeczeństwie wartość to ilość pieniędzy, jaką jesteśmy skłonni zaoferować za towar, w tym przypadku za budynek lub nieruchomość. Jednak wartość obiektów budowlanych i nieruchomości powinniśmy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach: wartości użytkowej oraz rynkowej. Jest to zgodne z postulatem ojca klasycznej ekonomii, Adama Smitha, który już w połowie XVIII wieku zdefiniował wartość jako zdolność do zaspakajania potrzeby.

Rozróżniał on wartość użytkową i wartość wymienną. Wartość użytkowa to znaczenie dobra dla zaspokojenia potrzeb ludzkich. Pojmował ją obiektywnie jako pożyteczność. Wartość wymienna to stosunek wymienny, który po wyrażeniu w pieniądzu staje się ceną. Wartość użytkowa jest warunkiem wartości wymiennej, ale na tą ostatnią nie wpływa. Ceny bieżące, czyli rynkowe, zmieniają się wskutek popytu i podaży. Produkt, jakim jest budynek, jest wartościowy tylko wtedy, kiedy dzięki jego posiadaniu możemy zaspokoić konkretną potrzebę.

Zgodnie z kodeksem cywilnym utrata wartości użytkowej w rozumieniu powszechnym oraz istniejących stosunków społecznych może być szkodą, za którą przysługuje rekompensata. Jako zasady stosunków społecznych należy uznać prawa konstytucyjne, które gwarantują w Polsce ochronę miejsca pracy, możliwość prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawo do ochrony zdrowia. Jeśli w budynku nie możemy zaspokajać swojej potrzeby, a wynika to z zewnętrznego działania, czyli źródła hałasu, dla którego wyznaczono obszar ograniczonego użytkowania, wtedy przysługuje nam prawo do odszkodowania zgodnie z zapisami ustawy Prawo ochrony środowiska.

Odszkodowanie za utratę wartości użytkowej nieruchomości jest podstawowym prawem roszczeniowym, zawartym we wspomnianej ustawie, dla osób zamieszkałych w obszarze ograniczonego użytkowania wobec jednostki będącej przyczyną powstania tego obszaru. Drugorzędnym jest prawo do odszkodowania za konieczność poniesienia nakładów na poprawę stanu technicznego budynku celem przywrócenia wartości użytkowej do odpowiedniego stanu pozwalającego na zaspokajanie potrzeby. Trzeciorzędna w świetle Prawa ochrony środowiska jest szkoda wynikająca z utraty wartości rynkowej, czyli różnicy między domniemaną ceną ewentualnego zakupu przed powstaniem obszaru, a domniemaną ceną możliwą do uzyskania po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż po powstaniu obszaru.

Utrata wartości użytkowej

Ocena utraty wartości użytkowej wymaga oceny stanu technicznego budynku i stwierdzenia, czy parametr techniczny, jakim jest izolacyjność akustyczna przegród zewnętrznych budynku, pozwala na uzyskanie odpowiedniego klimatu akustycznego w pomieszczeniach podlegających ochronie akustycznej. Klimat ten jest zdefiniowany poprzez konkretne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach zawarte w normie PN-87/B-02151/02 Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach.

Norma ta jest przywołana przez Prawo budowlane jako obowiązkowa do stosowania wiedza techniczna definiująca użytkowe, akustyczne parametry pomieszczeń. Dopuszczalny poziom dźwięku zależy od funkcji budynku i od przeznaczenia pomieszczenia. Utrata wartości użytkowej budynku może mieć dla właściciela obiektu różną płaszczyznę skutków ekonomicznych.

Utrata wartości zgodnie z Prawem ochrony środowiska stanowi podstawę do wypłacenia odszkodowania. Zgodnie z kodeksem cywilnym tylko szkoda może być rekompensowana. Podstawą do roszczenia odszkodowania za nieruchomość w obszarze ograniczonego użytkowania ze względu na hałas jest szkoda na wartości gruntu oraz budynków, jaka nastąpiła z tytułu powstania nowych warunków akustycznych w środowisku – hałasu wynikającego z użytkowania innego obiektu, nieruchomości.

Szkoda, jaką ma właściciel nieruchomości, musi być wymierna i rzeczywista, a jej wielkość weryfikowalna znanymi metodami oceny z zastosowaniem praktycznych algorytmów oceny lub aparatury pomiarowej. Podstawową szkodą jest utrata możliwości korzystania z obiektu w dotychczasowy sposób przy aktualnym stanie technicznym obiektu. Szkoda związana ze spadkiem zainteresowania u potencjalnych nabywców, czyli utrata wartości rynkowej, jest trzeciorzędna.

Utrata wartości użytkowej następuje wtedy, kiedy jeden ze wskaźników oceniający hałas a definiujący użytkowość w Prawie budowlanym zostanie przekroczony na skutek działania hałasu od źródeł na zewnątrz budynku, niezwiązanych z jego funkcjonowaniem. W przypadku obiektów budowlanych możemy mówić o trzech typach obiektów, które w różny sposób tracą wartość użytkową.

Budynki mieszkalne – utrata funkcji mieszkalnej i możliwości zaspokojenia potrzeby miejsca do odpoczynku, snu, spokoju, miru domowego, miejsca funkcjonowania podstawowej komórki społecznej – rodziny. Szkodą w tym przypadku jest utrata możliwości realizowania ważnych funkcji życiowych w konkretnej substancji budowlanej. Utrata wartości użytkowej budynków mieszkalnych jest szczególnie uciążliwa, gdyż jest to dla wielu ludzi dom, enklawa spokoju, poczucia więzi rodzinnej i społecznej. Kiedy dom traci wartość użytkową może on dla jego właściciela stać się więzieniem. Dla budynków mieszkalnych można naprawić szkodę poprzez rewitalizację techniczną obiektu lub przeniesienie ludności na nowy obszar mieszkalny. Metoda działania zależy od kosztów, rachunku ekonomicznego zysków i strat.

Budynki związane z pracą – utrata wartości użytkowej wiąże się z utratą odpowiedniej jakości miejsca pracy, którą w Polsce gwarantuje art. 66 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W dużej mierze obejmuje to utratę jakości użytkowania pomieszczeń biurowych, przeznaczonych do prac wymagających skupienia, pomieszczeń laboratoryjnych oraz związanych z usługami medycznymi.

Szkoda w takim przypadku wynika z konieczności albo przeniesienia działalności gospodarczej i utracenia źródła utrzymania wynikającego z faktu aktualnej lokalizacji albo wynajęcia nowego miejsca pracy, za czym idą koszty przeniesienia stanowisk pracy i możliwy wzrost kosztów bieżącego użytkowania (wyższa opłata najmu) albo budowy nowego obiektu o takiej samej funkcji w innym miejscu poza działaniem hałasu. W ostatnim wariancie do odszkodowania dochodzi koszt zakupu gruntu w nowej lokalizacji.

Budynki komercyjne – obiekty, których funkcją jest przynoszenie dochodów z wynajmu przestrzeni w obiekcie. Do tych obiektów należą biurowce na wynajem, galerie handlowe wynajmujące przestrzenie handlowe, czy hotele wynajmujące jednostki mieszkalne i sale konferencyjne. W tym przypadku szkodą dla posiadacza budynku o takim charakterze jest utrata parametrów użytkowych najmowanej przestrzeni budynku, za czym idzie niemożliwość spełniania funkcji i utrata klientów.

Szkodę dla właściciela takiego budynku stanowią głównie utracone zarobki związane z brakiem klientów na produkt, jakim jest najmowana przestrzeń. Do ocenienia wielkości szkody jest wymagane istnienie programu obiektu oraz wyznaczony okres użytkowania, który po odjęciu dotychczasowego okresu użytkowania stanowi okres, w którym obiekt nie przynosi już dochodów. Po wyznaczeniu średniej wielkości dotychczasowych wpływów można określić wielkość utraconych zarobków.

mgr inż. wibroakustyk Jacek Danielewski
Biegły Sądowy z dziedziny Akustyki w Architekturze

>> POWRÓT
do archiwum wiadomości Portalu Skarbiec.Biz