Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia? Plusy i minusy.

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia? Plusy i minusy.

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia? Plusy i minusy.
Najważniejsze kryteria, brane pod uwagę podczas zakupu mieszkania to: lokalizacja nieruchomości, wielkość mieszkania i udogodnienia znajdujące się w okolicy. Aspektem, bardzo często pomijanym przez przyszłych właścicieli lokalu, jest sposób zarządzania budynkiem. Rozróżnić należy spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe. Obie jednostki powoływane są w różnych celach. Odmienne są także uprawnienia członków. Jaki jest charakter prawny spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej? Czym się od siebie różnią?

Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Spółdzielnia mieszkaniowa powoływana jest w celu zaspakajania potrzeb mieszkaniowych jej członków oraz ich rodzin, a także zarządzania mieszkaniami spółdzielczymi. Wyróżnić można dwa spółdzielcze prawa do lokalu: prawo spółdzielcze własnościowe oraz prawo spółdzielcze lokatorskie. W pierwszym przypadku właściciel lokalu może nim rozporządzać np. zbyć, a własnością spółdzielni jest budynek oraz znajdujący się pod nim grunt. Co ważne, poprzez odpowiedni zapis w akcie notarialnym, właściciel mieszkania może stać się współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym działki oraz części wspólnych budynku. Należy dodać, że obecnie nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu, natomiast prawo to przysługuje nadal osobom, które nabyły je przed zmianą przepisów. Zgoła odmiennie uregulowane jest spółdzielcze prawo lokatorskie, które zbliżone jest do instytucji najmu, a nie własności. Posiadacz może użytkować go zgodnie z przeznaczeniem, ale nie jest uprawniony do dysponowania mieszkaniem np. sprzedaży.

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada osobowość prawną. Oznacza to, że może m.in. zaciągać kredyty oraz inne zobowiązania czy inwestować zgromadzone środki. W instytucji obligatoryjnie musi być powołany zarząd oraz rada nadzorcza, wybierane na określoną kadencję spośród członków spółdzielni. Obecnie, aby stać się członkiem spółdzielni, nie trzeba wypełniać deklaracji. Członkostwo powstaje z mocy prawa m.in. w stosunku do osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Odmiennie natomiast kształtuje się sytuacja osób posiadających odrębną własność lokalu. W ich przypadku członkostwo w spółdzielni jest dobrowolne i zależy od wypełnienia wniosku.

Zalety spółdzielni mieszkaniowych:

  • możliwość uzyskania korzystnych warunków dostawy mediów,
  • płynny przepływ zgromadzonych środków, gospodarowanie budżetem zgodnie z potrzebami, możliwość realizacji w pierwszej kolejności niezbędnych inwestycji,
  • sprawne funkcjonowanie.

Wady spółdzielni mieszkaniowej:

  • rozbudowana struktura i duża biurokracja,
  • duży obszar zarządzania, co przekłada się na koszty ponoszone przez członków spółdzielni,
  • niewielki wpływ na sposób gospodarowania środkami oraz brak precyzyjnych uregulowań odnoszących się do odpowiedzialności za długi spółdzielni w przypadku ogłoszenia upadłości.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wydzielenia pierwszego lokalu. Członkami są wszyscy właściciele lokali znajdujących w budynku należącym do wspólnoty. Najczęściej kieruje i zarządza nią zarządca, posiadający także uprawnienia do zawierania oraz negocjowania umów w imieniu wspólnoty.

Celem wspólnoty jest zarządzanie wspólną częścią nieruchomości, która powstała po wyodrębnieniu z niej lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. Należy podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa może być wyodrębniona w zasobach spółdzielczych, jeśli dojdzie do wydzielenia wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej.

Zalety wspólnoty mieszkaniowej:

  • możliwość podejmowania przez członków decyzji oraz wpływania na sposób działania organizacji,
  • kontrola budżetu, decyzyjność w zakresie planowania inwestycji,
  • co do zasady niższe koszty utrzymania.

Wady wspólnoty mieszkaniowej:

  • na podejmowanie decyzji mogą mieć wpływ różne czynniki m.in. stosunki sąsiedzkie,
  • należy płacić wynagrodzenie zarządcy,
  • ze względu na brak rozbudowanej struktury istnieją mniejsze możliwości negocjacji korzystnych warunków umów w porównaniu ze spółdzielniami.

Co wybrać – mieszkanie we wspólnocie czy spółdzielni?

Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Zarówno niewielka wspólnota, jak i rozbudowana spółdzielnia mogą dobrze funkcjonować oraz efektywnie wykorzystywać zgromadzone fundusze. Sytuacja może również wyglądać odmiennie – obie formy zarządzania mogą być nieudolne.

Przed zakupem mieszkania warto porozmawiać z przyszłymi sąsiadami – zapytać, czy są zadowoleni ze sposobu zarządzania budynkiem. Trzeba także zwrócić uwagę na wygląd budynku oraz jego otoczenie. Ostatnim, niezwykle ważnym kryterium, jest wysokość opłat administracyjnych, które narzuca organizacja. Ze względu na brak jednolitych regulacji, mogą znacznie różnić się między sobą – zarówno wysokości czynszu w poszczególnych spółdzielniach, jak i koszty utrzymania mieszkania w różnych wspólnotach.

Podsumowując, podczas zakupu mieszkania warto zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację, wielkość pokoi czy sposób rozmieszczenia pomieszczeń w mieszkaniu, ale także przynależność do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, co może mieć istotny wpływ na wysokość comiesięcznych opłat administracyjnych związanych z utrzymaniem mieszkania.

Materiał przygotowany przez eksperta GetHome.pl – portalu nieruchomości na sprzedaż i wynajem.

Oceń ten artykuł: