Pomimo dużej ilości powierzchni, jaka jest teraz w budowie w największych miastach w kraju, oferta gotowych biur kurczy się. Rekordowy popyt na nowoczesne powierzchnie sprawia, że rośnie ilość umów pre-let.
W ciągu trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w największych miastach w kraju do najemców trafiło o kilkanaście procent powierzchni biurowej więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej. W głównych ośrodkach biznesowych w Polsce zakontraktowane zostało ponad 1,2 mln m kw. biur. Na tak dobry wynik zapracowały przede wszystkim rynki regionalne, poza Warszawą, gdzie podpisane zostały umowy łącznie na prawie 520 tys. m kw. biur, o niemal jedną czwartą więcej niż rok wcześniej, podaje Walter Herz.
Warszawa bije koleje rekordy
Dla Warszawy najlepszy był trzeci kwartał br., w którym popyt na biura osiągnął poziom 285 tys. m kw. Jak wynika z danych Walter Herz, w ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku absorpcja stołecznego rynku sięgnęła prawie 690 tys. m kw. To niespełna 10 proc. więcej niż w tym samym przedziale czasu w rekordowym dotychczas pod względem popytu 2018 roku, kiedy wynajętych zostało 630 tys. m kw. powierzchni. Tym samym, w tym roku Warszawa odnotowała kolejne rekordy, zarówno jeśli chodzi o rezultat uzyskany w trzecim kwartale, jak i w trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku.
Na rynku warszawskim popyt znacznie przewyższa podaż. W tym roku można było obserwować wzrost udziału umów pre-let w strukturze najmu, co jest spowodowane niedoborem gotowej powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych w mieście. Kontrakty zawarte w pierwszych trzech kwartałach roku, dotyczące powierzchni w budowie obejmowały prawie 30 proc. wolumenu najmu. Powierzchnia w realizowanych na stołecznym rynku budynkach jest już w połowie zakontraktowana lub zabezpieczona rezerwacjami.
Innym trendem, jaki można obserwować w Warszawie jest rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych na rynku komercyjnym ze strony podmiotów z sektora publicznego i jednostek administracji państwowej.
W ostatnich miesiącach w Warszawie mieliśmy do czynienia z kontraktacjami na niespotykaną wcześniej skalę. mBank podpisał umowę przednajmu w Mennica Legacy Tower na 45,6 tys. m kw. powierzchni, a firma Orange Polska renegocjowała umowę w Miasteczku Orange na 44,8 tys. m kw. biur. Ponadto, T-Mobile odnowił umowę najmu na 27,4 tys. m kw. w budynku Marynarska 12.
W regionach największy popyt w Krakowie
Najlepszy wynik w regionach pod względem popytu jak zwykle należał do Krakowa. Na krakowskim rynku w okresie trzech pierwszych kwartałów br. wynajęta została prawie połowa powierzchni, jaka zakontraktowana została łącznie na rynkach regionalnych poza Warszawą. Do najemców trafiło 235 tys. m kw. powierzchni biurowych.
Do największych transakcji zawartych w tym roku w Krakowie należał przednajem UBS na 19,3 tys. m kw. powierzchni w krakowskim kompleksie Fabryczna Office Park, odnowienie umowy przez Motorola Solutions Systems Polska na wynajem 17,1 tys. m kw. biur w budynku Green Office, przednajem firmy Sabre na 16 tys. m kw. powierzchni biurowej w Tischnera Office, umowa Google w Quattro Business Park na 12,7 tys. m kw. biur, kontrakt Akamai na 11,5 tys. m kw. w biurowcu Vinci Office Building oraz umowa Aileron w Podium Park na 10,3 tys. m kw.
We Wrocławiu od stycznia do końca września br. wynajęte zostało natomiast tylko niespełna 70 tys. m kw. powierzchni biurowej. W Łodzi w tym czasie wolumen najmu wyniósł niemal 45 tys. m kw. Popyt na rynku łódzkim był wyższy niż przed rokiem o 30 proc.
Szybka rozbudowa segmentu biurowego na rynkach regionalnych
Nie tylko w Warszawie, ale i na rynkach regionalnych w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem ilości umów przednajmu. W regionach udział tego typu kontraktów wzrósł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym. W największych miastach brakuje gotowych powierzchni, dlatego najemcy decydują się na obiekty w budowie. Zapewniają one bowiem największy wybór powierzchni. Na rynkach regionalnych, poza Warszawą w budowie jest prawie 900 tys. m kw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu.
W regionach prężnie rozwija się też segment elastycznych powierzchni do pracy. W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. w największych miastach poza Warszawą operatorzy flex wynajęli niespełna 30 tys. m kw. powierzchni pod tego typu biura.
Zasoby polskiego rynku biurowego liczą już 11 mln m kw. nowoczesnej powierzchni, z czego na warszawski rynek przypada prawie 5,6 mln m kw. W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy br. w Warszawie oddane zostało 145 tys. m kw. powierzchni. W budowie na terenie aglomeracji pozostaje prawie 800 tys. m kw. biur, w tym m.in. kompleks Varso ze 110 tys. m kw. powierzchni. Ponad połowa biur, które są w budowie w Warszawie realizowanych jest w okolicy ronda Daszyńskiego, na warszawskiej, bliskiej Woli, w tym także kilka budynków wysokościowych.
W tym roku na stołeczny rynek weszły takie obiekty jak Spark B, Vector+, The Park 6, Wola Retro, Moje Miejsce B1, Generation Park Z, Libra Business Centre A, czy Flanders Business Park C. W czwartym kwartale deweloperzy planują oddać kolejne 120 tys. m kw. powierzchni. Ukończony ma zostać m.in. kompleks Mennica Legacy, który w dwóch budynkach zaoferuje 65 tys. m kw. powierzchni.
Trójmiasto, Kraków i Wrocław z największą ilością biur w budowie
Jak obliczają eksperci, pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku w największych miastach w kraju, poza Warszawą oddane zostało 315 tys. m kw. biur. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na rynku krakowskim, gdzie podaż w segmencie biurowym wzrosła o ponad 90 tys. m kw. Zasoby Poznania zwiększyły się o 76 tys. m kw., głównie dzięki ukończeniu II fazy kompleksu Business Garden z 46 tys. m kw. biur. Wśród największych obiektów oddanych w tym roku znalazł się także pierwszy etap Bramy Miasta w Łodzi, V.Offices w Krakowie, a we Wrocławiu Nowy Targ i Carbon Tower.
W trzecim kwartale br., dzięki zakończeniu budowy m.in. Imagine I&II, Avestus Real Estate, Starej Drukarni, Business House II, czy Szkoły Grohmana, łódzkie zasoby biurowe przekroczyły poziom pół miliona m kw. powierzchni i liczą już 520 tys. m kw. biur.
Najwięcej powierzchni w regionach powstaje aktualnie na rynku trójmiejskim, gdzie w budowie jest ponad 200 tys. m kw. biur, nieco więcej niż w Krakowie i we Wrocławiu, w którym realizowane jest około 170 tys. m kw. powierzchni. W stolicy Dolnego Śląska u zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej powstaje m.in. kompleks Centrum Południe, w którym oferta liczyć będzie łącznie około 85 tys. m kw. GLA.
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Współczynnik powierzchni niewynajętej na większości największych rynków biurowych w kraju w ostatnich miesiącach regularnie spada. Średni poziom pustostanów wynosi zaledwie 8,5 proc. Najwięcej wolnych biur jest w Łodzi i Poznaniu – około 12 proc., a najmniej w Trójmieście – niespełna 5 proc. W Warszawie niewynajętych jest nieco ponad 8 proc. biur. W centrum miasta tylko 5 proc., ale już na przykład na Mokotowie prawie 14 proc.
Rosnące koszty budowy spowodowały wzrost stawek czynszowych na kilku rynkach regionalnych, na których ceny w obiektach dobrej klasy mieszczą się teraz w przedziale od 11 €/m kw./m-c. do 15,5 €/m kw./m-c.
W Warszawie czynsze w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum wynoszą od 17 €/m kw./m-c. do 25 €/m kw./m-c. Poza centralnym obszarem za m kw. biura trzeba natomiast zapłacić od 11 €/m kw./m-c. do 15 €/m kw./m-c.
W nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów. Natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w Warszawie w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytkowania rekordowej ilości nowej powierzchni.
Źródło: Walter Herz
