Kryzys? Spowolnienie? Nic bardziej mylnego – na rynku nieruchomości nie widać tego ani po stronie popytu, ani podaży. Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie, podobnie jak ceny. Jeśli natomiast chodzi o podaż – ostatni rok był pod tym względem rekordowy, co najmniej od kilkudziesięciu lat.
Jedynie w drugim kwartale minionego roku firmy deweloperskie wstrzymywały się z inwestycjami, co oczywiście było spowodowane ówczesnym lockdownem. Poprawa przyszła jednak bardzo szybko. Już latem nastroje się polepszyły, a z nimi nie tylko sprzedaż, ale i podaż mieszkań. Wśród deweloperów wróciła wiara w wysoką koniunkturę.
W efekcie w drugiej połowie minionego roku deweloperzy znów odważniej zabrali się za budowanie. Skutkiem tego w najbardziej kryzysowym dla polskiej gospodarki od wielu lat – został pobity rekord podaży mieszkań po 1989 roku. W minionych 12 miesiącach oddano do użytku 222 tys. mieszkań wobec 207,4 tys. w 2019. Warto dodać, że ostatnio poziom 200 tys. oddanych mieszkań przekroczono w 1980, a najwyższy wynik 284 tys. mieszkań został osiągnięty w 1978 i 1979.
Jak napisano w raporcie GUS za 2020 r.: Przeciętna powierzchnia użytkowa nowo oddanego mieszkania wyniosła 88,5 m2 (w 2019 roku – 88,6 m2). Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych ukształtowała się na poziomie 132,8 m2, natomiast w budynkach wielorodzinnych – 52,6 m2. Rozpatrując przeciętną powierzchnię użytkową mieszkania według form budownictwa – mieszkania indywidualne miały przeciętnie 143,0 m2 powierzchni, mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – 61,4 m2, natomiast mieszkania w budownictwie pełniącym funkcje społeczne (tj. spółdzielczym, komunalnym, społecznym czynszowym oraz zakładowym) – 50,1 m2.
Co ciekawe – zmienił się ostatnio dominujący typ budownictwa. Przez długie lata III RP najwięcej w naszym kraju budowali prywatni właściciele – inwestorzy indywidualni, którzy najczęściej stawiali dla siebie domy jednorodzinne. To się jednak zmienia. Dziś dominuje budownictwo deweloperskie na sprzedaż – głównie wielorodzinne (jeśli jednorodzinne, to najczęściej w zabudowie bliźniaczej bądź szeregowej).
Deweloperzy dostarczyli ponad 64 proc. z rekordowej podaży w minionym roku. Inwestorzy indywidualni oddali 33,5%. Udziały mieszkań w każdej z pozostałych form budownictwa (tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej) są marginalne.
„Budowlane” regiony
Z danych GUS wynika, że na mapie Polski wyróżnia się kilka województw, w których budowało się w ostatnich 12 miesiącach szczególnie dużo. Na pierwszym miejscu w takim zestawieniu jest Mazowsze, gdzie powstało 21 proc. ze wszystkich mieszkań oddanych w 2020 roku. Dalej w kolejności znajdują się Wielkopolska (10 proc. mieszkań zbudowanych) i Dolny Śląsk (9,9 proc.).
Jeśli chodzi o wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego wyrażony liczbą mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1 tys. ludności, dla całej Polski wyniósł on 5,8. Największe wartości odnotowano w województwach: mazowieckim (8,6), pomorskim (8,1) oraz dolnośląskim (7,5); najmniejsze w: opolskim (2,7), świętokrzyskim (3,2) i śląskim (4,1).
Rozpęd, czy hamowanie?
Czy tak wysoka podaż mieszkań utrzyma się w kolejnych latach? Wskazują na to dane dotyczące inwestycji rozpoczętych i uzyskanych pozwoleń na budowę. Prawdopodobnie i w tym roku podaż przekroczy wyraźnie 200 tysięcy nowych mieszkań.
Jak informuje GUS: w 2020 roku rozpoczęto budowę 223 842 mieszkań. To co prawda o 13 439 mieszkań (5,7%) mniej niż rok wcześniej, ale nadal to bardzo wysoka podaż. Mieszkania rozpoczęte, które powstają w budownictwie indywidualnym stanowią 40,3% ogółu, zaś mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – 58,2%. Pozostałe mieszkania zanotowano w spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej formie budownictwa.
W omawianym okresie wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym budowy 276 149 mieszkań, tj. o 7 374 mieszkania (2,7%) więcej niż przed rokiem.
Jak więc widzimy – końca dużego budowania nie widać. Szeroki front inwestycyjny może świadczyć o tym, że deweloperzy mocno wierzą w koniunkturę. Z drugiej jednak strony z rynku płyną sygnały, które mogą świadczyć o tym, że zbliża się stabilizacja. Tempo wzrostu cen słabnie. Negatywnie na popyt przekłada się też gorsza koniunktura na rynku najmu mieszkań. Ten sektor akurat mocno „odczuł” pandemię, która przełożyła się na spadek zainteresowania wynajmem i długo i krótkoterminowym. Czy więc rynkowi nie grozi nadpodaż i w efekcie korekta cenowa? Eksperci PKO BP w prognozie na ten rok nie wykluczają takiego scenariusza, choć ich zdaniem bardziej prawdopodobne jest, że rynek będzie dążył do równowagi.
Po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugim półroczu 2020 na szerokim rynku, (…) do końca 2021 oczekujemy stabilizacji cen mieszkań. Przesłankami takiej oceny są umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadki stawek na rynku wynajmu obserwowane od połowy 2020 oraz duża podaż nowych mieszkań widoczna w portfelu mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021-2022. Wymienione negatywne dla rynku czynniki będą jednak neutralizowane pozytywnym wpływem niskich stóp procentowych. (…)Po stronie podaży czynnikami niepozwalającymi na spadki cen będą wysokie ceny gruntów (ograniczona dostępność, przedłużające się procedury administracyjne), spodziewany silny wzrost presji kosztowej, w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych (m.in. stali czy tworzyw sztucznych), a także zaostrzone od 2021 normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (izolacja dachu i ścian).
Autorzy analizy PKO BP, pt. „Korekta na rynku mieszkaniowym? Możliwa, ale nie jak w latach 2008 – 2013” podkreślają, że nawet jeśli miałoby dojść do przeceny, nie będzie ona skalą porównywalna do tej sprzed 10 lat. Wpływ na to będzie miała m.in. lepsza sytuacja makroekonomiczna i wyższa dostępność mieszkań oraz polityka w zakresie stóp procentowych NBP.
Źródło: Marcin Moneta , ekspert portalu GetHome.pl
