Sprzedaż nieruchomości zabudowanej – rozliczenie VAT
[22.01.2015] Sprzedaż nieruchomości zabudowanej, a więc gruntu, na którym wzniesiona jest budowla bądź budynek to transakcja, która może dotyczyć każdego przedsiębiorcy, niezależnie od przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej. Jak powinno w takiej sytuacji wyglądać rozliczenie VAT?
Sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowi na gruncie ustawy o VAT odpłatną dostawę towarów, czyli z założenia czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku nieruchomości zabudowanych, sposób opodatkowania dostawy gruntu uwarunkowany jest zasadami opodatkowania posadowionego na nim budynku/budowli. Innymi słowy, dla celów podatku VAT grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków (lub budowli). Jeżeli więc dostawa budynków/budowli jest zwolniona z podatku VAT, wówczas także zwolniona z podatku VAT jest dostawa gruntu, na którym położone są budynki (lub budowle).
Dostawa budynków/budowli jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji gdy dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim bądź gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata. Powyższe zwolnienie wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem dla określenia czy budynek/budowla (a w konsekwencji nieruchomość zabudowana) jest zwolniona z VAT istotne znaczenie ma ustalenie czy doszło do pierwszego zasiedlenia. Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, w przypadku gdy nakłady poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku.
Przykład
Spółka A zamierza w 2015 r. sprzedać zabudowany grunt. Grunt został przez Spółkę A zakupiony od innego przedsiębiorcy w 2010 r. Przedsiębiorca nabył natomiast nieruchomość w 2005 r. od osoby prywatnej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która była właścicielem nieruchomości począwszy od 1985 r. Budynek położony na nieruchomości nie był wynajmowany ani nie ponoszona żadnych nakładów na jego ulepszenie.
W przedstawionym przykładzie transakcja, która miała miejsce w 2005 r., a więc sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną nie może być uznana na gruncie ustawy o VAT za dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie jest bowiem podatnikiem VAT (podatnikami VAT są przedsiębiorcy), w związku z czym podejmowane przez nią działanie nie podlegają opodatkowaniu VAT. W rozważanej sytuacji pierwsze zasiedlenie miało miejsce w związku ze sprzedażą jaką miała miejsce w 2010 r. – była to transakcja stanowiąca dostawę towarów dokonana pomiędzy dwoma podatnikami VAT (przedsiębiorcami), w związku z czym podlegała ona opodatkowaniu.
Zatem planowana przez Spółkę A sprzedaż gruntu zabudowanego nie będzie stanowić pierwszego zasiedlenia. Do transakcji nie dojdzie również w okresie krótszym niż dwa lata licząc od daty pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji uznać należy, że zamierzona przez Spółkę A sprzedaż gruntu będzie zwolniona z VAT. Warto dodać, że możliwa jest rezygnacja z ww. zwolnienia i wybranie opcji opodatkowania transakcji. W tym celu sprzedawca i nabywca nieruchomości powinni złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwemu dla nabywcy) stosowne oświadczenie przed dniem dokonania dostawy budynku.
Przykład
Spółka B zamierza sprzedać posiadaną nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość tę Spółka B nabyła w 2005 r. od osoby prywatnej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która była właścicielem nieruchomości od 1990 r. Budynek położony na nieruchomości nie był wynajmowany ani nie ponoszona żadnych nakładów na jego ulepszenie.
Podobnie jak w omówionym powyżej przypadku, także w tej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie stanowi pierwszego zasiedlenia, gdyż nie jest to czynność podlegająca opodatkowaniu VAT. W ramach pierwszego zasiedlenia będzie zatem dokonywana planowana przez Spółkę B dostawa nieruchomości, co uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednakże na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolniona z podatku VAT jest dostawa budynków i budowli, która nie jest objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (opisanym powyżej), pod warunkiem, że:
- w odniesieniu do będących przedmiotem dostawy budynków nie przysługiwało (dokonującemu ich dostawy) prawo do odliczenia podatku naliczonego,
- w odniesieniu do będących przedmiotem dostawy budynków nie poniesiono wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, chyba, że wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej budynku.
Wyszczególnione warunki powinny być spełnione łącznie.
W rozważanej sytuacji Spółka B nie była uprawniona do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do budynku położonego na nieruchomości, gdyż nabyty on został od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a więc w wyniku czynności nieopodatkowanej VAT. Co więcej, Spółka B nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku. Zatem zamierzona przez Spółkę B sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Magdalena Kozłowska, Konsultant podatkowy w ECDDP Sp. z o. o.
Treści dostarcza: ECDDP sp. z o.o.
