Procedura uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę
[20.10.2016] W polskim porządku prawnym, rozpoczęcie robót budowlanych może nastąpić na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na podstawie zgłoszenia dokonanego właściwemu organowi. Ponadto, pewna część mniejszych inwestycji jest zwolniona od wskazanych obowiązków.
Procedurę uzyskania pozwolenia na budowę kończy wydanie aktu administracyjnego w formie decyzji, zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Szczegółowa regulacja niniejszej problematyki została ujęta w zapisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 rokuPrawo budowlane(Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.; dalej jako: "Prawo budowlane").
Wyłączenia
Nie wszystkie roboty budowlane wymagają uprzedniego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Szeroki katalog zwolnień znajduje się w art. 29 – 31 Prawa budowlanego. Niektóre inwestycje objęte są jedynie wymogiem zgłoszenia inwestycji właściwemu organowi i ma to zastosowanie np. w przypadku budowy boisk szkolnych czy kortów tenisowych.
Część obiektów jest natomiast całkowicie wyłączona ze wskazanych obowiązków. Należy jednak pamiętać, że nie dotyczą one sytuacji, w której planowe roboty będą odbywać się przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków. W takim wypadku, koniecznym jest uzyskanie przedmiotowej decyzji, a ponadto do wniosku o jej wydanie należy dołączyć zgodę właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Warto zwrócić również uwagę na wyłączenie wprowadzone na mocy nowelizacji przepisów Prawa budowlanego. Począwszy od dnia 28 czerwca 2015 roku nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania znajduje się jedynie na działce, na której został zaprojektowany. Zmiana miała na celu skrócenie czasu dokonywania jednej z najczęściej przeprowadzanych inwestycji.
Strony postępowania
Stronami postępowania, zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Udział inwestora nie budzi wątpliwości, ponieważ to on, jest osobą odpowiedzialną za zorganizowanie całego procesu budowy.
Pewne wątpliwości wiążą się z pojęciem "obszaru oddziaływania obiektu". W związku z tym, że każda nowa inwestycja niesie za sobą określone skutki w stosunku do działek sąsiadujących, konieczne jest każdoczesne rozpatrzenie możliwych konsekwencji budowy. Po pierwsze, taki obszar należy rozumieć jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na którym w związku z powstałym obiektem mogą wystąpić ograniczenia w jego zagospodarowaniu czy zabudowie. Wyznaczenie takiego obszaru należy do obowiązków projektanta.
Szczegółowe uregulowanie wskazanych ograniczeń znajduje się w przepisach odrębnych – należy przez nie rozumieć wszelkie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Istotnym w tym kontekście aktem prawnym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690, z późn. zm.). W przywołanym rozporządzeniu wskazano m.in., że ograniczenia mogą dotyczyć dostępu do światła słonecznego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, w sytuacji gdy sąsiadujący budynek pozbawia sąsiednią nieruchomość dostępu do światła słonecznego, można żądać jego rozebrania. Co za tym idzie, należy podkreślić szczególną wagę zbadania przedmiotowej kwestii, ponieważ jej zlekceważenie może okazać się bardzo kosztowne w skutkach.
Warunki formalne wniosku
Zgodnie z art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć w szczególności:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem wskazującym podstawę do wykonywania samodzielnie funkcji technicznych,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
Oczywiście, w zależności od planowanej inwestycji możliwa będzie konieczność dołączenia innych dokumentów np. w przypadku planowania drogi w transeuropejskiej sieci drogowej. Jednakże, dokumenty wskazane powyżej, należą do najbardziej podstawowych.
Charakter ostateczności decyzji
W związku z nowelizacją Prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 28 czerwca 2015 roku, decyzja o pozwoleniu na budowę nie musi już zawsze posiadać przymiotu ostateczności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego(Dz. U. z 2016 r., poz. 23, z późn. zm.; dalej jako: "kpa").
Co za tym idzie, zgodnie z art. 130 § 1 kpa: "Przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu". Jednakże zgodnie z regulacją art. 130 § 3 kpa, roboty budowlane będą mogły zostać rozpoczęte w oparciu o nieostateczną decyzję administracyjną, gdy: zostanie jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności, albo gdy decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy. Ponadto nieostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron (art. 130 § 4 kpa).
Wprowadzona zmiana stanowi istotne ułatwienie oraz przyspieszenie procedury dla inwestora, w szczególności gdy jest on jedyną stroną postępowania. Należy zwrócić uwagę na to że, mimo że decyzja o pozwoleniu na budowę teoretycznie powinna zostać wydana niezwłocznie, to dopiero w momencie gdy organ nie rozpatrzy sprawy w ciągu 65 dni od jej wpływu, mogą spotkać go określone konsekwencje (mianowicie określona w art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego kara w wysokości 500 złotych za każdy dzień zwłoki wymierzana organowi przez organ wyższego stopnia w drodze postanowienia).
Organ uprawniony i czas obowiązywania
Co do zasady, organem uprawnionym do wydania decyzji, jest starosta. Natomiast, w przypadku większych inwestycji, takich jak np. lotniska cywilne, organem uprawnionym do wydania decyzji jest wojewoda. W treści decyzji, organ może zawrzeć szczególne obostrzenia dotyczące np. warunków zabezpieczenia terenu czy szczególnych wymagań dotyczących nadzoru prowadzonego na planowanej budowie.
Co ważne, przedmiotowe pozwolenie posiada swego rodzaju "okres ważności". Decyzja wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). W takich wypadkach, konieczne będzie uzyskanie kolejnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Analogiczną regulację w odniesieniu do robót wymagających zgłoszenia zawiera przepis art. 30 ust. 5b Prawa budowlanego ("W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia").
W razie stwierdzenia, że obiekt budowlany będzie znacząco odbiegał od zaplanowanego w projekcie, koniecznym będzie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a Prawa budowlanego). O kwalifikacji zmiany jako istotnego odstępstwa decyduje projektant. Przykładowymi odstępstwami, co do których wymagana jest wspomniana decyzja jest m.in. zmiana kubatury budynku czy też usytuowanie przed nim zadaszenia.
Brak decyzji o pozwoleniu na budowę
Konsekwencją podjęcia robót bez uzyskania pozwolenia na budowę jest co do zasady wydanie decyzji w sprawie jego rozbiórki. Od wskazanej zasady ustawodawca wprowadza istotny wyjątek. Zgodnie z treścią art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, jeśli budowa mimo braku pozwolenia na budowę, jest "zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu)" oraz "nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem", właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
W takim wypadku organ postanawia o odpowiednim zabezpieczeniu budynku oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów. Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.
Zgodnie z regulacją art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, oraz wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane – oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.
Co istotne, w przypadku stwierdzenia naruszeń w powyższym zakresie, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie. Po bezskutecznym upływie powyższego terminu, organ wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego. Tożsamą decyzję organ wydaje również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej (z zastrzeżeniem art. 49c ust. 2 Prawa budowlanego).
W przypadku spełnienia wymagań wskazanych w art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego, właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
autor:
Anna Czechowska, Kancelaria Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska
Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni
