Powierzchnia użytkowa
[14.10.2015] Umowa deweloperska z przyszłym nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego winna zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) – zwaną też ustawą deweloperską – umowa deweloperska z przyszłym nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego winna zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Istotnym jest także, iż w przypadku jakiejkolwiek zmiany powierzchni użytkowej lokalu względem opublikowanego wcześniej przez dewelopera prospektu informacyjnego a treścią zawieranej umowy, zmiany te muszą być wyraźnie podkreślone w sposób jednoznaczny i widoczny. Co więcej, nabywca jest związany tymi zmianami, jedynie w przypadku gdy wyraził na nie zgodę. Powołana wyżej ustawa wprowadziła również zmiany w ustawie prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Zgodnie ze znowelizowaną treścią prawa budowlanego dokonanie pomiaru powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, należy wykonać zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 462). § 11 powołanego rozporządzenia przewiduje dokonanie pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych obliczonych według Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 jednakże z pewnym zastrzeżeniem.
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Ustawodawca postanowił więc dokonać odstępstwa od wskazanej wyżej normy, w zakresie liczenia powierzchni użytkowej lokalu, jedynie co do wysokości lokalu. Przy dalszych rozważaniach będzie wydawać się to istotnym. Co więcej ustawodawca wyłączył zastosowanie powyższych przepisów przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, jeżeli zasady te nie były stosowane w tych budynkach i lokalach oddanych do użytkowania przed dniem wejścia w życie powołanego rozporządzenia, tj. w dniu 29 kwietnia 2012 r.
Powołane wyżej przepisy prawa budowlanego i szczegółowe rozporządzenia odnoszących się do projektowanych domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych nie korespondują wprost z przepisami na podstawie których dokonuje się ewidencji lokali i domów jednorodzinnych w starostwach i miastach na prawie powiatu.
Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 r. ( tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 520) wprowadza powszechny nakaz ewidencjonowania budynków i lokali. W przypadku budynków ewidencja winna obejmować ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne – w których mieści się również informacja o powierzchni użytkowej, natomiast w przypadku lokali ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnię użytkową. Na podstawie art. 26 ust. 2 powołanej ustawy wydane zostały przepisy wykonawcze tj. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 542).
Powyższe rozporządzenie przewiduje, iż pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust 1 pkt 7 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150) i wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku. Przechodząc zatem do odesłanego przepisu ustawy o ochronie lokatorów, znajdujemy informację, iż przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Ustawa przewiduje jednak, że za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Ustawa, jednocześnie precyzuje sposób pomiaru powierzchni użytkowej, wskazując na konieczność dokonania pomiaru w świetle wyprawionych ścian, jak również przyjęcie, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. W pozostałym zakresie ustawa odsyła do stosowania Polskiej Normy odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, czyli do wcześniej wspomnianej już normy PN-ISO 9836: 1997.
Pojawia się zatem pytanie czy przepisy te są ze sobą sprzeczne czy może jednak nieścisłości można w sposób racjonalny wyjaśnić i uporządkować? W mojej ocenie należy się odwołać bezpośrednio do definicji kondygnacji i antresoli – określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (t.j .Dz.U. z 2015 r. poz. 1422).
Zgodnie z powyższym rozporządzeniem przez antresolę rozumie się górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Rozporządzenie definiuje również pojęcie kondygnacji, która stanowi poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku.
Wobec braku jednoznacznych odniesień do Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 w treści tego rozporządzenia, należy zwrócić uwagę, iż zostało ono wydane w wyniku delegacji ustawowej zamieszczonej w art. 7 ust. 2 pkt 1 prawo budowlane. Powyżej już zostało wspomniane, iż ustawa prawo budowlane odwołuje się za pośrednictwem rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które wskazuje na stosowanie Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997. Polska Norma PN-ISO 9836:1997 nie definiuje pojęcia antresoli, natomiast operuje pojęciem kondygnacji.
W konsekwencji dokonanej analizy systemowej powołanych przepisów należy uznać, iż antresola nie będzie mogła być wliczona do powierzchni użytkowej domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych. Nawet w przypadku gdy część pomieszczenia między podłogą a antresolą posiada wysokość 2.20 m i część pomieszczenia między podłogą antresoli a stropem również posiada 2,20 m ( należy uwzględnić także wysokość samej konstrukcji podłogi antresoli). Zawsze zatem należy zwrócić uwagę czy przedmiotem zakupu nabywcy jest mieszkanie dwukondygnacyjne (dwupoziomowe) czy jednokondygnacyjne z antresolą. Może się oczywiście zdarzyć , że deweloper zbywa mieszkanie o znacznej wysokości, z w pełni funkcjonalną antresolą o wysokości 2,20 m, natomiast wskazana w akcie notarialnym powierzchnia użytkowa winna być określona bez powierzchni antresoli.
Z powierzchnią użytkową lokalu, nierozerwalnie związany jest także udział nabywcy lokalu w częściach wspólnych liczony właśnie w oparciu o powierzchnie lokalu w stosunku do powierzchni budynku. Pomimo więc większej liczby faktycznej przestrzeni życiowej, w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nabywca będzie miał kilka plusów i minusów. Korzystnie będzie to odzwierciedlone w przypadku opłat, gdyż będzie on ponosił niższe koszty związane z utrzymaniem lokalu, a liczone od powierzchni użytkowej lokalu. Warto jednak pamiętać, że nabywca takiego lokalu będzie miał mniejszy głos podczas podejmowania uchwał wspólnoty, co jednak w przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych, z dużą liczbą właścicieli lokali, pozostaje w zasadzie bez znaczenia.
Odmiennie natomiast wygląda sytuacja w przypadku mieszkań dwukondygnacyjnych, gdzie powierzchnia liczona jest dla obu poziomów. Warto zwrócić uwagę, że kondygnacja powinna spełniać normy prawa budowlanego i nie może być dowolnie określana przez dewelopera jako raz kondygnacja, a raz antresola. Zdarzały się przypadki, kiedy to deweloper mając problem ze zbyciem mieszkań dwukondygnacyjnych, zmniejszał ich powierzchnię użytkową poprzez zmianę kondygnacji na antresolą. W świetle uregulowań ustawy deweloperskiej wydaje się, że takie dowolne zabiegi dokonywania zmian charakterystyki lokali nie będą mogły mieć miejsca, a jeżeli już, będzie się to wiązało z ze zmianą wysokości udziałów w części wspólnej oraz uzyskaniem nowego zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Należy zwrócić uwagę, iż w rezultacie zmiany treść przepisów dotyczących antresoli, w szczególności w zakresie stosowania uprzedniej Polskiej Normy PN-70/B-02365 oraz nowej Normy PN-ISO 9836:1997 nie zaszły w rezultacie istotne zmiany. Zarówno wcześniej, jak i w chwili obecnej antresole nie mogą być uznane za część powierzchni użytkowej lokalu lub budynku jednorodzinnego.
Rafał Woźniacki
aplikant adwokacki
Treści dostarcza Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci Spółka Partnerska
