Zmiany w zasadach ustanawiania hipoteki na nieruchomościach rolnych
[30.05.2016] W dniu 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2016, poz. 585) – dalej, jako "Ustawa Nowelizująca".
W art. 7 Ustawa Nowelizująca wprowadziła zmiany do dotychczas obowiązującej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – dalej, jako "Ustawa Rolna". Zmiany polegają m.in. na wprowadzeniu ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 0,3 ha. Nieruchomości rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha nie są objęte ograniczeniami wprowadzanymi w/w Ustawą Nowelizującą (stanowi o tym wprost art. 1a pkt. 2 Ustawy Rolnej – w brzmieniu nadanym jej Ustawą Nowelizującą).
Ustawa Nowelizująca wprowadziła jednak również zmiany w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – dalej, jako "Ustawa KWiH". Mianowicie w art. 68 Ustawy KWiH po ust. 2 dodano ust. 2a w brzmieniu: "Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami".
Ustawodawca w Ustawie Nowelizującej wyłączył z restrykcji Ustawy Rolnej nieruchomości rolne poniżej 0,3 ha jednakże nie dokonał analogicznego wyłączenia w zakresie wskazanego w zdaniu poprzednim przepisu Ustawy KWiH. Tym samym w zakresie związanym z ustanowieniem hipoteki na wszelkich nieruchomościach rolnych (zarówno tych o powierzchni powyżej jak i poniżej 0,3 ha) aktualne pozostają restrykcje wprowadzone Ustawą Nowelizująca, a więc w szczególności:
1) konieczność dołączenia operatu szacunkowego do wniosku o ustanowienie hipoteki;
2) suma hipoteki nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki.
Powyższe restrykcje mają jednak zastosowanie wyłącznie do nieruchomości rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. W przypadku, gdy dana nieruchomość będzie w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona, jako przeznaczona na cele inne niż rolne – powyższe restrykcje nie znajdą zastosowania.
Zmiany wprowadzone Ustawą Nowelizującą wprowadziły duże zamieszanie na rynku kredytów hipotecznych. Ich konsekwencją będzie zmiana dotychczasowej praktyki banków, która przed dniem wejścia w życie Ustawy Nowelizującej polegała zwykle na ustanawianiu zabezpieczenia na hipotece do wartości 1500-200% udzielonego klientowi finansowania. Z uwagi na w/w restrykcje banki będą ograniczać wysokości udzielanego klientowi finansowania do 50% wartości nieruchomości rolnej lub żądania od klientów przedstawienia innego zabezpieczenia.
Z pewnością będzie to powodować duże niedogodności dla klientów banków, a w dłuższej perspektywie może doprowadzić do kryzysu na rynku nieruchomości rolnych. Trzeba bowiem pamiętać, że zdecydowana większość nieruchomości rolnych nie jest położona na obszarach dla których uchwalono miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Z obserwowanej przeze mnie praktyki banki przyjęły literalną definicję nieruchomości rolnej i w przypadku w którym dla miejsca położenia danej nieruchomości rolnej brak jest planu zagospodarowania przestrzennego banki stosują w/w restrykcje wprowadzone Ustawą Nowelizującą. Chociażby z tego powodu wprowadzone w tym zakresie przez Ustawodawcę restrykcje wymagają jak najszybszego uchylenia. W przeciwnym razie może dojść do załamania rynku nieruchomości rolnych, z wszelkimi negatywnymi tego skutkami – tak dla rynku bankowego, jak i przede wszystkim dla zwykłych ludzi dla których nieosiągalnym marzeniem będzie zakup nieruchomości rolnej.
Maciej Raczyński
Radca Prawny
Treści dostarcza: Kancelaria prawna Raczyński Skalski & Partners
