Hipoteka a podział nieruchomości
[14.12.2012] Współwłaściciele przed dokonaniem podziału nieruchomości często zadają sobie uzasadnione pytanie, co po podziale stanie się z ustanowioną na nieruchomości hipoteką, a zwłaszcza, czy hipoteka ta nadal, także po podziale, obciążała będzie całą nieruchomość i w pełnej wysokości.
1. Powstanie hipoteki łącznej i jej podział przez wierzyciela
Zasadą wyrażoną w art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (KWU) jest, iż w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział – i każdą z nich w jednakowej, pierwotnie ustalonej pełnej wysokości. Mamy w tym wypadku do czynienia z tzw. hipoteką łączną. Hipoteka łączna powstaje z mocy prawa – z chwilą podziału obciążonej nieruchomości. Dla jej powstania nie jest zatem konieczny wniosek wierzyciela hipotecznego o obciążenie hipoteką wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału, nie jest także potrzebna zgoda właścicieli poszczególnych powstałych w wyniku podziału nieruchomości na obciążenie ich nieruchomości hipoteką.
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Co istotne i korzystne dla właścicieli poszczególnych powstałych w wyniku podziału nieruchomości, wierzyciel hipoteczny może także na podstawie art. 76 ust. 2 zdanie drugie KWU dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości. W wyniku tak dokonanego podziału powstaje kilka samodzielnych hipotek (których suma musi odpowiadać sumie całej pierwotnej hipoteki), a każda z nich obciąża tylko jedną nieruchomość.
Oświadczenie wierzyciela o podziale hipoteki łącznej wymaga, zgodnie z art. 245 § 2 kodeksu cywilnego, formy aktu notarialnego. W przypadku hipoteki bankowej dla skuteczności podziału hipoteki łącznej wystarczające jest oświadczenie banku złożone w formie pisemnej w trybie art. 95 ustawy Prawo bankowe.
2. Hipoteka na udziale we współwłasności
W praktyce nierzadko zdarza się, iż hipoteką zostaje obciążony jedynie udział we współwłasności nieruchomości. Od czasu nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26.06.2009 r., która weszła w życie w dniu 20.02.2011 r., do dnia 19.07.2012 r. o losie tego rodzaju hipoteki po podziale nieruchomości decydował przepis art. 76 ust. 1 zdanie drugie KWU. Przepis ten przewidywał, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.
Zastosowanie przepisu prowadziło do trudnych do zaakceptowania następstw, pociągając za sobą obciążenie hipoteką wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności, niezależnie od woli i działań ich właścicieli, niebędących wszak dłużnikami wierzyciela hipotecznego, a także powodując tzw. nadzabezpieczenie wierzyciela. Przepis w sposób nieuzasadniony uprzywilejowywał zatem wierzyciela hipotecznego kosztem właścicieli nieruchomości. Ograniczał de facto możliwość swobodnego rozporządzania nieruchomością przez współwłaścicieli, w szczególności w zakresie ich uprawnienia do zniesienia współwłasności w każdym czasie, które należy do podstawowych uprawnień współwłaścicielskich (art. 210 k.c.). Poważne komplikacje rodziło zastosowanie przepisu również w zakresie hipoteki przymusowej.
Ostatecznie przepis art. 76 ust. 1 zdanie drugie KWU został uchylony na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10.07.2012 r. jako niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji. W związku z wyrokiem Trybunału przepis utracił moc z dniem 19.07.2012 r.
Uchylenie art. 76 ust. 1 zdanie drugie KWU oznacza powrót do stanu prawnego sprzed 20.02.2011 r., kiedy losy hipoteki na udziale we współwłasności nie były regulowane ustawowo i kształtowały się w praktyce orzeczniczej. Biorąc pod uwagę dotychczasową praktykę orzeczniczą Sądu Najwyższego oraz powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który krytycznie odniósł się do sposobu regulacji zaprezentowanego w uchylonym art. 76 ust. 1 zdanie drugie KWU, należy obecnie opowiedzieć się za poglądem, iż w przypadku, gdy hipoteka obciążała tylko ułamkową część nieruchomości, w wypadku zniesienia współwłasności przekształca się ona w hipotekę na nieruchomości przyznanej na własność współwłaścicielowi, którego udział był obciążony hipoteką.
Rozwiązanie takie nie uszczupla uprawnień właścicielskich pozostałych właścicieli nieruchomości powstałych w wyniku podziału, nie pogarsza też sytuacji wierzyciela hipotecznego. Trzeba jednak zważyć, iż jest ono możliwe tylko wówczas, gdy wskutek zniesienia współwłasności dotychczasowi współwłaściciele otrzymują nieruchomości o obszarze odpowiadającym ich idealnemu udziałowi ułamkowemu przed podziałem. Tylko w takiej sytuacji nie dojdzie bowiem do pogorszenia sytuacji wierzyciela hipotecznego.
W przypadku natomiast, gdyby współwłaściciele będący dłużnikami hipotecznymi uzyskali w wyniku podziału nieruchomości mniejsze niż wynikałoby z wielkości ich udziałów, hipoteka obciąża dodatkowo udział współwłaściciela, którzy otrzymał nieruchomość większą w stosunku do pierwotnie przysługującego mu udziału. W przypadku, gdy w wyniku podziału współwłaścicielowi – dłużnikowi hipotecznemu przypadnie nieruchomość większa w stosunku do pierwotnego udziału, hipoteka będzie obciążała całą jego powstałą w wyniku podziału nieruchomość.
3. Podział hipoteki łącznej na żądanie nabywcy wydzielonej nieruchomości
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zawiera szczególną regulację w zakresie podziału hipoteki w przypadku podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W takim wypadku, zgodnie z art. 76 ust. 4 KWU, nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
Należy przy tym pamiętać, iż wyodrębnieniu może podlegać tylko lokal posiadający cechę samodzielności. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie powyższych kryteriów stwierdza starosta w drodze zaświadczenia.
Dom jednorodzinny, a ściślej "budynek mieszkalny jednorodzinny", to zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 76 ust. 1 KWU, w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym dochodzi z mocy prawa do powstania na powstałych w wyniku podziału nieruchomościach hipoteki łącznej. Na każdej z nich ciąży zatem hipoteka łączna w pełnej wysokości.
W ściśle określonych w art. 76 ust. 4 KWU wypadkach nabywca może zażądać jednak podziału hipoteki. Roszczenie o podział hipoteki może być dochodzone przed sądem w trybie procesowym (nie może być realizowane w postępowaniu wieczystoksięgowym). Należy zwrócić uwagę, iż uprawnienie do żądania podziału hipoteki zyskuje w tym wypadku tylko nabywca, a zatem osoba, która nabędzie wydzieloną nieruchomość na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 155 §1 kodeksu cywilnego, zaś w przypadku wyodrębnienia lokalu po zawarciu umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego oraz wpisie do księgi wieczystej na mocy art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Niezależnie od powyższego trzeba zaznaczyć, iż zawsze możliwe jest dokonanie podziału hipoteki na drodze pozaprocesowej, na mocy porozumienia nabywcy z wierzycielem hipotecznym, w wyniku którego wierzyciel złoży oświadczenie o podziale hipoteki będące podstawą wpisu do księgi wieczystej.
4. Umowa o podział hipoteki
Na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece istnieje wreszcie możliwość zawarcia umowy o podział hipoteki. W przypadku zawarcia takiej umowy pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości oraz ujawnienia ustalonego sposobu podziału hipoteki w księdze wieczystej ogólna i niekorzystna dla właścicieli przyszłych wyodrębnionych nieruchomości reguła art. 76 ust. 1 KWU nie znajdzie zastosowania, natomiast hipoteka ulegnie podziałowi zgodnie z zawartą umową.
Ustalenia dotyczące podziału hipoteki należy zawrzeć w umowie o ustanowienie hipoteki bądź w późniejszym aneksie do niej. Oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga w tym wypadku formy aktu notarialnego, zaś oświadczenie wierzyciela hipotecznego formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Łagodniejsze wymagania co do formy oświadczeń woli znajdą zastosowanie w odniesieniu do hipoteki bankowej – w tym wypadku oświadczenie właściciela zgodnie z art. 95 ust. 4 ustawy Prawo bankowe winno być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zaś oświadczenie banku będzie zawarte w pisemnym oświadczeniu sporządzonym w sposób określony w art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe.
Trzeba przy tym pamiętać, iż skuteczność umowy o podział hipoteki wymaga ujawnienia sposobu podziału hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Ujawnienie w księdze wieczystej warunków umowy o podział hipoteki służy ochronie przyszłych nabywców wyodrębnianych nieruchomości, którzy w chwili nabycia nieruchomości wiedzą o fakcie zawarcia tego rodzaju umowy przez zbywcę z wierzycielem hipotecznym oraz znają warunki podziału hipoteki.
Umowa o podział hipoteki powinna wskazywać hipotekę podlegającą podziałowi, określać w sposób nie budzący wątpliwości przedmiot przyszłych hipotek oraz sposób podziału hipoteki na wyodrębnione nieruchomości. W zakresie regulacji podziału hipoteki strony mają dużą swobodę – mogą odwołać się tak do wartości podlegającej wyodrębnieniu nieruchomości, jak i przykładowo jej powierzchni.
Niezależnie od powyższego wierzyciel hipoteczny może wyrazić zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, która spowoduje, że sąd wieczystoksięgowy po wyodrębnieniu tej nieruchomości nie wpisze hipoteki do założonej dla niej księgi wieczystej. Składanie tego rodzaju oświadczeń należy do bardzo częstej praktyki banków udzielających kredytów deweloperom, a pozyskanie powyższej zgody z punktu widzenia interesów nabywców wyodrębnianych nieruchomości jest rozwiązaniem najkorzystniejszym, gdyż daje pewność nabycia nieruchomości wolnej od obciążeń.
Katarzyna Kochańska
radca prawny
Treści dostarcza von Zanthier Kancelaria Prawnicza sp.k.
