Zakup własnych czterech kątów drożeje od ponad roku

Zakup własnych czterech kątów drożeje od ponad roku

[06.05.2016] Trudniejszy dostęp do kredytu, wyczerpane źródło dopłat w programie "Mieszkanie dla młodych" i wyższy wymagany wkład własny to rafy, które w ostatnich miesiącach wyrosły na drodze do własnego "M". Pomimo jednak tych trudności i wyższych rat, zakup mieszkania na kredyt pozostaje relatywnie tani.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w kwietniu br. osiągnęła poziom 81,3 pkt. Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 5,6%).

Można znaleźć dwa powody trwającego już od marca 2015 roku wzrostu kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Po pierwsze jest to podatek bankowy – to przez jego wprowadzenie przeciętna marża kredytu hipotecznego wzrosła w ostatnich miesiącach z poziomu około 1,7% do prawie 2,1%. Efekt to wyższe oprocentowanie nowych długów mieszkaniowych, a więc też wyższe raty kredytowe. Do tego dodać należy też informację o bardzo niemrawo, ale jednak rosnących cenach mieszkań. Z danych portalu Morizon wynika, że dziś przeciętny poziom cen ofertowych jest o 1,4% wyższy niż przed rokiem.

Kredyt jest więc droższy, ale to nie jedyny problem z jakim zetkną się potencjalni nabywcy w bankowych oddziałach. Banki są bowiem mniej skłonne do samego udzielania kredytów. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie mogła w kwietniu pożyczyć na mieszkanie około 360 tys. zł. To o 100 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Gdyby tego było mało, rekomendacje dla banków zakładają, że aby pożyczyć pieniądze na własne "M", trzeba mieć w 2016 roku już 15-proc. wkład własny. Nabywcom trudniej jest też ten wkład uzyskać z pomocą programu dopłat do kredytów – "Mieszkanie dla młodych" – ponieważ tegoroczny budżet na ten cel został już wyczerpany.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  1. Kredyt udzielany na 30 lat,
  2. System rat równych,
  3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

M3 za 963 zł miesięcznie

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 963 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 578 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1445 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2195 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1463 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 878 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 – 450 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 680 – 750 zł, a trzech około 1020 – 1230 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach

Lokalizacja

Kawalerka
(30 m kw.)

Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)

Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

Warszawa

236 700 zł

878 zł

394 500 zł

1 463 zł

591 750 zł

2 195 zł

Kraków

192 000 zł

712 zł

320 000 zł

1 187 zł

480 000 zł

1 781 zł

Wrocław

169 770 zł

630 zł

282 950 zł

1 050 zł

424 425 zł

1 574 zł

Gdańsk

170 010 zł

631 zł

283 350 zł

1 051 zł

425 025 zł

1 577 zł

Poznań

166 740 zł

619 zł

277 900 zł

1 031 zł

416 850 zł

1 546 zł

Lublin

149 700 zł

555 zł

249 500 zł

926 zł

374 250 zł

1 388 zł

Szczecin

128 280 zł

476 zł

213 800 zł

793 zł

320 700 zł

1 190 zł

Bydgoszcz

121 290 zł

450 zł

202 150 zł

750 zł

303 225 zł

1 125 zł

Katowice

113 100 zł

420 zł

188 500 zł

699 zł

282 750 zł

1 049 zł

Łódź

110 520 zł

410 zł

184 200 zł

683 zł

276 300 zł

1 025 zł

Średnia

155 811 zł

578 zł

259 685 zł

963 zł

389 528 zł

1 445 zł

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,09%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,67%)

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Treści dostarcza: Idea Bank SA oddział LION’S BANK w Warszawie z siedzibą w Warszawie

Andrzej Szczepanik – OPG Property Professionals

dostarczył: infoWire.pl

Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: