Zakup mieszkania drożeje od półtora roku

Zakup mieszkania drożeje od półtora roku

[04.10.2016] Drożejące kredyty i powoli rosnące ceny mieszkań, to powody, dla których na zakup lokalu Polacy muszą wydawać coraz więcej. Sytuacja ta trwa już od 18 miesięcy. W tym czasie zakup własnych "czterech kątów” z pomocą kredytu zdrożał o 8%. Liczba ta jest o tyle rozczarowująca, że przecież w tym samym czasie mieliśmy do czynienia z deflacją, a więc spadkiem cen wielu dóbr i usług.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w wrześniu br. osiągnęła poziom 83 pkt. Aktualny odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6,4%).

Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Wrzesień jest tym samym już 18 miesiącem wzrostu kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Indeks współtworzony przez Lion’s Bank i Morizon.pl najniższą wartość zanotował bowiem w marcu 2015 roku (76,8 pkt.). Od tego czasu odczyt wzrósł o 8%. Taki wzrost zawdzięczamy odrobinę wyższym cenom ofertowym mieszkań. Ponadto cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi i rosnącym oprocentowaniem długu. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może liczyć na 30 letni kredyt mieszkaniowy w kwocie niespełna 373 tys. zł, a więc o prawie 84 tys. zł mniej niż przed rokiem. To nie jedyne złe wiadomości, na które przygotować się muszą potencjalni nabywcy mieszkań.

Trzeba przecież pamiętać o wymaganiu posiadania 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Jeśli ktoś chce więc kupić sobie mieszkanie warte 300 tys. zł, to na sam wkład powinien mieć 45 tys. zł w gotówce (o ile nie chce płacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Do tego dochodzą też różnego typu prowizje, podatki i opłaty związane z zakupem i zaciągnięciem długu. Sytuacja ta jest tym bardziej niepokojąca, że od stycznia 2017 roku dotychczasowe wymaganie 15-proc. wkładu własnego wzrośnie do 20-proc. Gdyby tego było mało wyczerpują się środki na dopłaty z programu "Mieszkanie dla młodych”, które dla wielu nabywców pierwszych mieszkań były substytutem wkładu własnego.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  1. Kredyt udzielany na 30 lat,
  2. System rat równych,
  3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Dwa pokoje za tysiąc

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 983 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 590 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1475 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2230 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1487 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 892 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 420 – 450 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 – 750 zł, a trzech około 1040 – 1130 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach

Lokalizacja

Kawalerka
(30 m kw.)

Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)

Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

Bydgoszcz

120 630 zł

451 zł

201 050 zł

751 zł

301 575 zł

1 127 zł

Gdańsk

170 880 zł

639 zł

284 800 zł

1 064 zł

427 200 zł

1 596 zł

Katowice

119 460 zł

446 zł

199 100 zł

744 zł

298 650 zł

1 116 zł

Kraków

196 590 zł

735 zł

327 650 zł

1 224 zł

491 475 zł

1 837 zł

Lublin

150 510 zł

562 zł

250 850 zł

937 zł

376 275 zł

1 406 zł

Łódź

111 630 zł

417 zł

186 050 zł

695 zł

279 075 zł

1 043 zł

Poznań

167 550 zł

626 zł

279 250 zł

1 043 zł

418 875 zł

1 565 zł

Szczecin

127 440 zł

476 zł

212 400 zł

794 zł

318 600 zł

1 191 zł

Warszawa

238 710 zł

892 zł

397 850 zł

1 487 zł

596 775 zł

2 230 zł

Wrocław

175 260 zł

655 zł

292 100 zł

1 092 zł

438 150 zł

1 637 zł

Średnia

157 866 zł

590 zł

263 110 zł

983 zł

394 665 zł

1 475 zł

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,11%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,71%)

Bartosz Turek, Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Treści dostarcza: Idea Bank SA oddział LION’S BANK w Warszawie z siedzibą w Warszawie


Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: