Zakup mieszkania drożeje od półtora roku
[04.10.2016] Drożejące kredyty i powoli rosnące ceny mieszkań, to powody, dla których na zakup lokalu Polacy muszą wydawać coraz więcej. Sytuacja ta trwa już od 18 miesięcy. W tym czasie zakup własnych "czterech kątów” z pomocą kredytu zdrożał o 8%. Liczba ta jest o tyle rozczarowująca, że przecież w tym samym czasie mieliśmy do czynienia z deflacją, a więc spadkiem cen wielu dóbr i usług.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w wrześniu br. osiągnęła poziom 83 pkt. Aktualny odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6,4%).
Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Wrzesień jest tym samym już 18 miesiącem wzrostu kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Indeks współtworzony przez Lion’s Bank i Morizon.pl najniższą wartość zanotował bowiem w marcu 2015 roku (76,8 pkt.). Od tego czasu odczyt wzrósł o 8%. Taki wzrost zawdzięczamy odrobinę wyższym cenom ofertowym mieszkań. Ponadto cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi i rosnącym oprocentowaniem długu. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może liczyć na 30 letni kredyt mieszkaniowy w kwocie niespełna 373 tys. zł, a więc o prawie 84 tys. zł mniej niż przed rokiem. To nie jedyne złe wiadomości, na które przygotować się muszą potencjalni nabywcy mieszkań.
Trzeba przecież pamiętać o wymaganiu posiadania 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Jeśli ktoś chce więc kupić sobie mieszkanie warte 300 tys. zł, to na sam wkład powinien mieć 45 tys. zł w gotówce (o ile nie chce płacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Do tego dochodzą też różnego typu prowizje, podatki i opłaty związane z zakupem i zaciągnięciem długu. Sytuacja ta jest tym bardziej niepokojąca, że od stycznia 2017 roku dotychczasowe wymaganie 15-proc. wkładu własnego wzrośnie do 20-proc. Gdyby tego było mało wyczerpują się środki na dopłaty z programu "Mieszkanie dla młodych”, które dla wielu nabywców pierwszych mieszkań były substytutem wkładu własnego.
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
- Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
- Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
- Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
- Kredyt udzielany na 30 lat,
- System rat równych,
- Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Dwa pokoje za tysiąc
Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 983 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 590 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1475 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2230 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1487 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 892 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 420 – 450 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 690 – 750 zł, a trzech około 1040 – 1130 zł.
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
Lokalizacja | Kawalerka | Mieszkanie 2-pok. | Mieszkanie 3-pok. | |||
szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
Bydgoszcz | 120 630 zł | 451 zł | 201 050 zł | 751 zł | 301 575 zł | 1 127 zł |
Gdańsk | 170 880 zł | 639 zł | 284 800 zł | 1 064 zł | 427 200 zł | 1 596 zł |
Katowice | 119 460 zł | 446 zł | 199 100 zł | 744 zł | 298 650 zł | 1 116 zł |
Kraków | 196 590 zł | 735 zł | 327 650 zł | 1 224 zł | 491 475 zł | 1 837 zł |
Lublin | 150 510 zł | 562 zł | 250 850 zł | 937 zł | 376 275 zł | 1 406 zł |
Łódź | 111 630 zł | 417 zł | 186 050 zł | 695 zł | 279 075 zł | 1 043 zł |
Poznań | 167 550 zł | 626 zł | 279 250 zł | 1 043 zł | 418 875 zł | 1 565 zł |
Szczecin | 127 440 zł | 476 zł | 212 400 zł | 794 zł | 318 600 zł | 1 191 zł |
Warszawa | 238 710 zł | 892 zł | 397 850 zł | 1 487 zł | 596 775 zł | 2 230 zł |
Wrocław | 175 260 zł | 655 zł | 292 100 zł | 1 092 zł | 438 150 zł | 1 637 zł |
Średnia | 157 866 zł | 590 zł | 263 110 zł | 983 zł | 394 665 zł | 1 475 zł |
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,11%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,71%) | ||||||
Bartosz Turek, Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki, Morizon.pl
Treści dostarcza: Idea Bank SA oddział LION’S BANK w Warszawie z siedzibą w Warszawie