Zagraniczne hotele dają inwestorom więcej niż polskie

Zagraniczne hotele dają inwestorom więcej niż polskie

[08.04.2015] Inwestując w pokój hotelowy na Zachodzie można liczyć nie tylko na gwarancję przychodu, ale także gwarancję ceny odsprzedaży po latach. Co więcej inwestując w ten sposób nie trzeba kupować całego lokalu, a wystarczy niewielki udział, aby zacząć liczyć pierwsze zyski.

Inwestując w Polsce w tzw. "condohotel" czy "aparthotel" można przeważnie liczyć na roczne przychody z wynajmu odpowiadające 6-9% wartości kupionej nieruchomości. Cała inwestycja polega na zakupie pokoju w hotelu, który później wynajmowany jest firmie zarządzającej obiektem (najem zwrotny), a z tytułu wynajmu inwestor czerpie przychody. Rentowności w tym przypadku są przeważnie 2-3 krotnie wyższe niż możliwe do zrealizowania na bankowych lokatach, a do tego właściciel pokoju może często spędzić "u siebie" wakacje płacąc za nie ułamek standardowych stawek hotelowych. Ceną za takie premie jest jednak ponoszone ryzyko. Trzeba bowiem mieć świadomość, że kupując w celach inwestycyjnych pokój w hotelu partycypuje się w zyskach obiektu. Będzie to więc intratny biznes tylko wtedy, gdy hotel będzie przynosił odpowiednie zyski.

Nie trzeba kupować całego

Na inwestorów czekają oferty zarówno w Polsce, jak i poza granicami kraju. Te zachodnie mają przynajmniej dwie przewago względem krajowych. Chodzi o gwarantowaną cenę odkupu nieruchomości od inwestora po kilku latach oraz możliwość nabycia nie tylko pojedynczego pokoju hotelowego, ale nawet udziału w pojedynczym pokoju.

Przykład? W regionie Limousin (Francja) inwestorzy mogą kupić całe pokoje hotelowe w cenach od około 740 tys. zł do 1,9 mln zł, ale nie muszą stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału – wtedy wystarczy 65 tys. zł. Ułatwia to dywersyfikacje portfela oraz inwestowanie bez korzystania z kredytu. Te argumenty przekonują sporo osób, bo jak twierdzi Peter Butterworth z firmy Barrasford and Bird aż 70% lokali zostało w tej inwestycji sprzedanych na zasadzie częściowych udziałów. Inwestycja kusi charakterem francuskiego chateau, standardem 5-gwiazdkowego hotelu, luksusowym spa, restauracją posiadającą gwiazdkę Michelin oraz polem golfowym. Jeśli wierzyć w zapewnienia składane w ofercie, inwestor może liczyć na roczne przychody w kwocie 10% zaangażowanego kapitału rocznie.

Podobny mechanizm działa w przypadku szkockiego zamku Taymouth zaadaptowanego na hotel. Nieruchomości dostępne są tam dostępne w cenach od około 2,2 mln zł (390 tys. GBP). Tu też nie trzeba stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału (1/13)- wtedy wystarczy 170 tys. zł. W tym wypadku do nabycia jest prawdziwie unikatowa nieruchomość. Atutem nieruchomości są: atrakcyjne położenie, pole golfowe, spa oraz architektura i wyposażenie XVI-w szkockiego zamku. Zgodnie z informacjami publikowanymi w ofercie przez 2 lata inwestor czerpie przychody w wysokości 10% wartości nieruchomości, a potem ma udział w zyskach na poziomie 50% (standard na tym rynku).

W Wielkiej Brytanii można też znaleźć luksusowy hotel ze SPA w Carmanthershire (Walia). Co prawda za pojedynczy apartament trzeba zapłacić ponad 450 tys. funtów (2,6 mln zł), ale udział na poziomie 1/26 kosztuje 18 tys. funtów (równowartość około 100 tys. zł). W zamian za to operator hotelu obiecuje wypłacać inwestorowi po 10% tej kwoty rocznie przez 10 lat.

Niektórzy zagwarantują nawet cenę

Kolejną ciekawostką, którą można znaleźć w zagranicznych ofertach sprzedaży pokoi hotelowych jest gwarantowana cena, za którą w chwili sprzedaży pokoju hotelowego operator zobowiązuje się odkupić nieruchomość po latach. I tak na przykład w Orlando na Florydzie inwestor może po latach wyjść ze swojej inwestycji sprzedając nieruchomość za przynajmniej 150% ceny zakupu. Taką możliwość dają domy składające się na kompleks nastawiony na wynajem turystom – szczególnie rodzinom z dziećmi w związku z położeniem niedaleko Disney World, studia filmowego Universal, oceanarium w Orlando, pobliskiego aquaparku, pól golfowych i rezerwatu narodowego. Części wspólne to bar, restauracja, boisko, centrum fitness, baseny i tereny do grillowania. Do czasu sprzedaży wynagrodzenie inwestora wynosi 50% przychodów z wynajmu. Ceny domów w tym ośrodku zaczynają się od 2,6 mln zł, przy czym można kupić udział w nieruchomości (1/13) na co trzeba przeznaczyć minimum 200 tys. zł.

Podobna gwarancja ceny odsprzedaży po latach działa w hotelu na wyspie Samos (Grecja). Na inwestorów czeka tam 5-gwiazdowy hotel nad morzem ze spa i mariną. Inwestor może liczyć na 8% rentowności przez pierwsze 2 lata, a potem procentowy udział w zyskach. Po 9 latach możliwość odsprzedaży nieruchomości za 180% ceny zakupu. Te zaczynają się od kwoty 720 tys. zł (126 tys. GBP).

Podobne gwarancje ceny sprzedaży po latach działają we wcześniej opisanym projekcie w Limousin (150% ceny po 10 latach) oraz w Carmanthershire (125% ceny po 5 latach). Oczywiście do tych gwarancji trzeba podchodzić z rezerwą – tak samo jak w przypadku gwarantowanego przychodu – można na nie liczyć jedynie wtedy, gdy hotel będzie generował założone wcześniej zyski.

Na dwoje waluta wróżyła

Wybierając zagraniczną ofertę inwestycyjną trzeba oczywiście mieć świadomość ponoszenia dodatkowego ryzyka – na przykład związanego z kursem walutowym. Z punktu widzenia rodzimych inwestorów lokujących kapitał poza granicami kraju spadek wartości złotego sprzyja wynikom takich inwestycji, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce w przypadku umocnienia złotego. Jak zmiany kursowe mogą wpływać na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości?

Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych. Gdyby jednak inwestor dokonał zakupu na przykład na początku 2004 roku przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.

Bartosz Turek

źródło: Lion’s Bank

Oceń ten artykuł: