Dwudzieste urodziny TBS-ów nie są udane
[14.10.2016] Niedawno minęło dwadzieścia lat od ukończenia pierwszych mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego. Jest to dobra okazja do podsumowań. Instytucje potocznie zwane TBS-ami, zaznaczyły swoją obecność na krajowym rynku mieszkaniowym, ale z całą pewnością nie zdołały go podbić.
Po dwudziestu latach działalności TBS-ów można już stwierdzić, że model plasujący się między własnością mieszkaniową oraz zwykłym najmem, nie jest szczególnie atrakcyjny dla Polaków. Nasi rodacy nadal są mocno przywiązani do własności mieszkaniowej, a wszelkie substytuty własnego lokum traktują z podejrzliwością. Najem może zachęcić więcej osób jeśli zostanie powiązany ze stopniową spłatą zajmowanego lokalu (tak jak w przypadku programu "Mieszkanie Plus").
Do tej pory towarzystwa budownictwa społecznego ukończyły 3% nowych "M"…
Wiarygodne informacje na temat dotychczasowej działalności towarzystw budownictwa społecznego, możemy znaleźć w zestawieniach publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja klasyfikuje mieszkania ukończone przez TBS-y w ramach osobnej kategorii (jako tzw. "mieszkania społeczne czynszowe"). Z danych GUS-u wynika, że towarzystwa budownictwa społecznego nigdy nie zaistniały jako znaczący inwestor na krajowym rynku pierwotnym. Opisywane instytucje oddawały najwięcej mieszkań w latach 2000 – 2007. Późniejsza likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (2009 r.), mocno ograniczyła możliwości rozpoczynania nowych inwestycji przez TBS-y. Regres towarzystw budownictwa społecznego był dobrze widoczny w minionym roku. Pomiędzy styczniem i grudniem 2015 roku, TBS-y oddały do użytku zaledwie 1265 mieszkań. To najgorszy wynik począwszy od 1997 roku.
Po zsumowaniu ogólnych wyników działalności TBS-ów okazuje się, że te instytucje do końca 2015 roku wybudowały niecałe 68 000 nowych mieszkań sfinansowanych przy pomocy Banku Gospodarstwa Krajowego. Łączny udział towarzystw budownictwa społecznego w produkcji nowych mieszkań (1995 r. – 2015 r.) wyniósł 2,7%. Analogiczny udział TBS-ów będzie jeszcze mniejszy (1,4%), jeżeli weźmiemy pod uwagę metraż wybudowanych nieruchomości mieszkaniowych. Warto również zwrócić uwagę, że mieszkania oddawane przez towarzystwa budownictwa społecznego były znacznie mniejsze (średnia: 48,0 mkw.) od tych "M", które deweloperzy wybudowali przez 20 lat (średnia: 62,3 mkw.). Ta różnica statystyczna może wynikać z faktu, że spółki deweloperskie znacznie częściej niż TBS-y decydowały się na budowę domów. W terminologii GUS-u, "mieszkaniem" jest zarówno dom jednorodzinny jak i lokal mieszkalny.
Rządowe "mieszkania plus" mogą być bardzo poważnym konkurentem dla TBS-ów
Trzeba zdawać sobie sprawę, że nawet przed likwidacją bardziej preferencyjnego finansowania z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, TBS-y miały bardzo ograniczone możliwości rozwoju. Oferta takich instytucji mieści się poza preferencjami większości Polaków. Młodzi rodacy nadal wykazują mocne przywiązanie do własności mieszkaniowej (nawet za cenę wieloletniego kredytu), a najem traktują jako zło konieczne. Wprawdzie z roku na rok wzrasta odsetek rodaków mieszkających w wynajmowanym lokum, ale te osoby ze względu na częste przeprowadzki lub chęć gromadzenia płynnego kapitału, zwykle nie są zainteresowane systemem, w którym trzeba wnosić zwrotną partycypację (do 25% kosztów budowy mieszkania).
Kolejna bolączka towarzystw budownictwa społecznego to wysokie stawki czynszu. W grudniu 2014 r. taka przeciętna opłata dla lokatorów TBS-u wynosiła aż 9,7 zł/mkw. (bez uwzględnienia kosztu mediów). Dla porównania średnia zaliczka płacona przez członków wspólnoty mieszkaniowej, w tym samym czasie nie przekraczała 2,4 zł/mkw. (bez wliczenia mediów). Wysoki poziom czynszów w towarzystwach budownictwa społecznego, wynika z konieczności spłaty kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę lokalu. Wspomniana spłata nie przybliża jednak lokatora do przejęcia mieszkania na własność, a ewentualny wykup "M" odbywa się według wartości rynkowej (pomniejszonej o wniesioną partycypację). Właśnie dlatego wiele osób rezygnuje z TBS-ów i zamienia wysoki czynsz na ratę własnego kredytu.
Nawet jeśli rząd zgodnie z programem "Mieszkanie Plus" będzie mocniej dotował TBS-y, to trudno przypuszczać, że wspomniane instytucje (w niezmienionej formie) staną się znaczącym graczem na rynku mieszkaniowym. Dla większości młodych Polaków, bardziej atrakcyjna jest perspektywa wynajmu rządowych "czynszówek" z opcją dojścia do własności przez 20 lat – 30 lat. Jeżeli wiele takich lokali rzeczywiście powstanie na państwowych gruntach, to TBS-y będą musiały zmierzyć się z bardzo poważną konkurencją.
Andrzej Prajsnar
Treści dostarcza: RynekPierwotny.pl
