Galopujące ceny mieszkań, zwłaszcza w największych metropoliach, kierują kupujących w kierunku bardziej peryferyjnych lokalizacji. Znacznie taniej jest już w pierwszych miejscowościach za granicami dużych miast. Tzw. sypialnie wokół Warszawy, Krakowa, Wrocławia itp. stanowią alternatywę wobec miejskiej drożyzny, ale i dają możliwość zakupu niedrogiego domu jednorodzinnego lub szeregówki.
Zakupom nieruchomości w miejscowościach satelickich wobec dużych ośrodków przyjrzeli się analitycy banku PKO BP. Eksperci w raporcie z końca marca 2021 – „Dom za miastem? Tak, ale nie z powodu pandemii”, chcieli sprawdzić, na ile prawdziwe jest twierdzenie, że wpływ na zakup domu czy mieszkania z ogródkiem ma obecna sytuacja, a więc intensyfikacja pracy zdalnej, lockdown itp.
Analitycy potwierdzili trend „wyprowadzki” klientów rynku mieszkaniowego poza metropolie, jednocześnie jednak nie wskazali pandemii Sars-Cov-2 jako głównej przyczyny takiego stanu rzeczy.
– Tendencja większego zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi w powiatach otaczających duże miasta jest widoczna od kilku lat. Nie widać, aby pandemia istotnie wpłynęła na przyspieszenie tego trendu, choć warto zwrócić uwagę, że w drugim kwartale 2020, a więc okresie objętym najbardziej rygorystycznymi ograniczeniami w przemieszczaniu się, odnotowaliśmy istotny wzrost udziału wniosków kredytowych naszych klientów na zakup nieruchomości mieszkaniowych poza dużym miastem – piszą analitycy banku we wnioskach z badania.
I przytaczają liczby. Zakupy nieruchomości w tzw. sypialniach sukcesywnie rosną. Udział zakupów mieszkaniowych w powiatach otaczających metropolię, w ciągu 5 lat, od 2016 do 2020 roku wzrósł z 26 do 33 procent.
Domek na prowincji
Równocześnie rośnie udział zakupów domu „pod miastem”. Wg danych NBP, w 2020 roku wynosił on 25 procent i w ciągu 5 lat wzrósł o 5 pkt. proc. Rośnie również udział zakupu gruntów budowlanych pod zabudowę jednorodzinną. Odsetek takich transakcji w całym obrocie ziemią w 2020 roku wyniósł 34 procent.
Czy wiec COVID-19 był bez znaczenia dla popytu? Nie do końca. Choć domki pozostają w orbicie zainteresowań klientów od lat a popyt sukcesywnie rośnie, to jednak analiza wniosków kredytowych wykazała, że w „pandemicznych” kwartałach 2020 roku zapotrzebowanie wyraźnie podskoczyło.
– Dane pokazują, że wybuch pandemii nie tyle zainicjował trend zakupu domu lub działki budowlanej, co mógł stać się impulsem do podjęcia decyzji dla osób niezdecydowanych. W 3 ostatnich covidowych kwartałach 2020 odnotowaliśmy bowiem rekordowy udział wniosków o kredyt na zakup domu lub gruntu pod zabudowę mieszkaniową w ogóle wniosków kredytowych na zakup nieruchomości mieszkaniowych. Dodatkową motywacją do zakupu działki może być też nie tyle chęć przeprowadzki, co ochrony kapitału przed rosnącą inflacją – napisano w raporcie PKO.
Czy jednak trend „wyprowadzki” zakupowej poza miasto jest trwały? Czy też to chwilowa rynkowa „moda”?
Domy nowe a nie stare
Z raportu NBP wynika, że kupujący najczęściej stawiają na tzw. nowe budownictwo, a więc domy powstałe nie wcześniej niż w 2000 roku. Eksperci uważają, że silny popyt w najbliższym czasie się utrzyma.
– Zestawiając strukturę wniosków kredytowych w Grupie PKO Banku Polskiego ze strukturą oferty na rynku wtórnym z portali ogłoszeniowych według roku budowy możemy wnioskować, że oferta nowych domów jest niewystarczająca względem zapotrzebowania. Wniosek ten tłumaczy rosnącą aktywność budownictwa w segmencie domów i może zwiastować wzrost transakcji na rynku nowych domów w najbliższych latach – napisano w raporcie.
Taki stan rzeczy pociąga za sobą oczywiście szybko rosnącą podaż. Deweloperzy stawiają dziś na wielkomiejskie peryferie. Jak podają analitycy banku, w latach 2018-2020 liczba rozpoczętych budów w powiatach otaczających duże miasta w największych aglomeracjach wzrosła o 11,5%, a liczba rozpoczętych budów w samych miastach spadła o 21,2%.
Analitycy podkreślają, że kupujący dziś stawiają na domy nowe prawdopodobnie w dużym stopniu ze względu na ich nowoczesność. Mają świadomość rosnących wymogów w tym zakresie – choćby ostatnich Warunków Technicznych 2021, a więc nowych wytycznych dotyczących izolacyjności cieplnej budynków i oszczędzania energii. Kupno starego domu, który wymagałby termomodernizacji, zmiany źródeł ciepła na bardziej ekologiczne itp. postrzegane może być jako nieracjonalne.
Rozwiązaniem jest więc nowy dom. Z danych PKO BP wynika, że “jedynie 13% oferty domów zbudowanych po 2010 posiada nieekologiczne i mało komfortowe w obsłudze kotły na paliwo stałe, podczas gdy w całej ofercie tego typu źródło ogrzewania występuje w 28% domów”.
Ile za dom?
Wg analityków PKO BP przeciętne ceny 1 mkw. domu jednorodzinnego na najmocniejszych rynkach wielkomiejskich poza Warszawą, takich jak Kraków, Gdańsk i Wrocław wynoszą 5000 – 5500 zł. Nieco taniej 4500 – 5000 zł/mkw. jest w Łodzi, Szczecinie i Poznaniu. Z kolei w Warszawie średnie stawki wynoszą 5500 – 6000 zł/mkw.
Wykres 1 – ceny domów jednorodzinnych (z raportu PKO BP „Dom za miastem? Tak, ale nie z powodu pandemii”)
Oczywiście peryferie są tańsze. Z analiz ofert na portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnia różnica między stawkami z metropolii a tymi z „sypialni” wynosi około 15 proc.
Dla przykładu: w Józefosławiu, zaledwie kilkanaście kilometrów od centrum Warszawy i tylko kilka od Ursynowa, znajdziemy oferty nowych domów ze stawkami zaczynającymi się od około 4800 zł/mkw. W podwarszawskich Markach ceny domów w zabudowie bliźniaczej w inwestycji Oaza Bandurskiego wynoszą od 4845 zł/mkw. Im dalej od samej stolicy, tym oczywiście taniej. W Błoniach – 30 km od centrum Warszawy, nowe domy w projekcie Oaza Spokoju Mazowiecka kosztują od nieco ponad 4100 zł/mkw. 170 metrowa nieruchomość to wydatek rzędu 700 tys. zł.
Podobne przykłady dotyczą „sypialni” wszystkich dużych miast. Tuż za rogatkami jest po prostu taniej, jest też więcej tańszych gruntów pod zabudowę szeregową i jednorodzinną co tłumaczy, dlaczego tak dużo domów powstaje w tego typu lokalizacjach. Możliwość zaoszczędzenia nawet kilkuset tysięcy złotych działa mobilizująco na klientów, zwłaszcza że takie nieruchomości z czasem powinny zyskiwać na wartości. Miasta cały czas się rozbudowują, pochłaniając kolejne podmiejskie „sypialnie”, a to też w dłuższej perspektywie będzie przekładać się na ceny mieszkań w takich lokalizacjach.
Źródła: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
