Społeczne agencje najmu – co warto wiedzieć?

Społeczne Agencje Najmu (SAN) to podmioty funkcjonujące w ramach działalności non for profit, których celem jest zarządzanie najmem dla dobra zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Agencja zarządza najmem od strony technicznej. Właścicielowi gwarantuje comiesięczną spłatę czynszu, najemcom natomiast umożliwia najem lokalu z niższym czynszem oraz pomoc w przypadku utraty płynności finansowej. Według zapowiedzi rządu, model SAN umożliwi gminom zwiększenie oferty mieszkaniowej bez konieczności podnoszenia wydatków na budowę lokali mieszkalnych. Czy rzeczywiście tak się stanie?

Projekt ustawy wprowadzającej Społeczne Agencje Najmu został przyjęty przez rząd. W sejmie odbyło się już pierwsze czytanie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Według zapowiedzi strony rządzącej, celem wprowadzenia na polski rynek modelu pośrednictwa pomiędzy właścicielami nieruchomości a osobami fizycznymi, których dochody uniemożliwiają wynajem mieszkania na komercyjnych zasadach, jest próba złagodzenia niekorzystnego wpływu pandemii koronawirusa na rynek najmu.

Model SAN – na jakich zasadach?

Założenia modelu Społecznej Agencji Najmu są proste. Prywatny właściciel nieruchomości wydzierżawia lokale mieszkalne SAN, ta z kolei wynajmuje je lokatorom znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej, wskazanym przez gminę. Właściciel zyskuje wsparcie prawne i administracyjne oraz gwarancję regularnej spłaty czynszu. Ten może być jednak nawet o 20% niższy w porównaniu do cen obowiązujących na rynku komercyjnym. Co warte podkreślenia, właściciele wydzierżawiający mieszkania SAN będą zwolnieni z konieczności opłacenia podatku dochodowego. Najemcy zaś mogą korzystać z dodatku mieszkaniowego i dopłat do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.

Pandemia koronawirusa spowodowała, że wiele lokali mieszkalnych przeznaczonych pod wynajem stoi pustych co według prognoz spowoduje, że nie zabraknie chętnych na dzierżawę mieszkań SAN. Jednak jak przekonuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome, zwłaszcza w większych aglomeracjach przekonanie właścicieli o współpracy z agencjami może okazać się trudne. Dlaczego?

Zarządzanie najmem – opłacalność usługi

Pierwszym argumentem jest działalność profesjonalnych firm specjalizujących się w zarządzaniu najmem. Ich usługi mogą być znacznie tańsze od wpływów utraconych z tytuły dzierżawy lokalu mieszkalnego SAN. Kolejną przeszkodą może być termin obowiązywania umowy najmu. Na rynku komercyjnym zazwyczaj podpisywane są roczne umowy, co umożliwia dostosowanie wysokości stawek czynszu do zmiennych warunków rynkowych. W przypadku współpracy z SAN obowiązywałaby umowa kilkuletnia. I tu pojawia się kwestia waloryzacji czynszu dzierżawnego, która nie została uwzględniona w projekcie ustawy. Jednym z prognozowanych rozwiązań może okazać się waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji. Taka opcja co prawda jest opłacalna dla właścicieli, jednak nie wiadomo, czy za kilka lat również będzie.

Odpowiedzialność za lokal

Wątpliwości może również wzbudzać kwestia odpowiedzialności za lokal mieszkalny, w tym jego stan techniczny. Właściciele nieruchomości, którzy zdecydują się na dzierżawę mieszkań SAN, nie będą mieć wpływu na to, kto otrzyma klucze do lokali. To gmina wskaże lokatorów na podstawie określonych kryteriów. Jak podkreśla Marek Wielgo, „najpewniej każdy właściciel, który będzie rozważał dzierżawę, zada sobie pytanie: czy SAN w należyty sposób zadba o stan techniczny mojego mieszkania? W przypadku tego rodzaju spółek tworzonych przez gminy, mogą pojawić się wątpliwości”.

Mieszkania komunalne w Polsce

Według danych GUS, ponad 150 tys. osób i rodzin czeka w kolejce po odbiór mieszkania komunalnego. Zasoby mieszkaniowe gmin są jednak niewielkie a nowych inwestycji powstaje coraz mniej. W ostatnich 10 latach wybudowano nieco ponad 19 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza, że na statystyczną gminę przypada jedno mieszkanie.

Jak przekonuje strona rządząca, SAN-y będą zakładały przede wszystkim spółki funkcjonujące na zasadach non profit, czyli nie dla zysku. W Polsce od kilku lat Społeczne Agencje Najmu promuje Habitat for Humanity Poland, chrześcijańska fundacja wspierająca osoby niezamożne, znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej, nieposiadające własnego M lub mieszkające w nieodpowiednich warunkach.

Model SAN sprawnie funkcjonuje m.in. na terenie Belgii, Francji czy Wielkiej Brytanii. Czy sprawdzi się również w naszym kraju? Fundacja jakiś czas temu utworzyła eksperymentalny SAN w stolicy – spośród 44 dostępnych lokali mieszkalnych 24 stanowią mieszkania najęte od prywatnych właścicieli. Lokatorami są z kolei osoby wychodzące z bezdomności, uchodźcy oraz ofiary przemocy w rodzinie.

Źródło: ekspert portalu GetHome.pl

Oceń ten artykuł: