Polski rynek nieruchomości. Raport Metrohouse i Expandera – styczeń 2019

ceny

W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ceny przestały rosnąć. Tak wynika z danych Metrohouse, Expandera i portalu RynekPierwotny.pl. Kontynuację wzrostów nadal obserwuje się we Wrocławiu i Krakowie. Wyższe ceny to nie jedyna niekorzystna informacja dla kupujących. Banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, co jest związane z przewidywanym pogorszeniem koniunktury gospodarczej.

Rejony centralne miast drożeją najszybciej

Analiza cen transakcyjnych pozwala na stwierdzenie, że najszybciej drożejącymi mieszkaniami są te położone w centralnych rejonach miast. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym wzrostom jest wiek budynku. Najszybciej drożeją mieszkania w budynkach oddanych do użytku w ostatniej dekadzie. Zwiększa się też różnica pomiędzy cenami lokali w centrach miast i na obrzeżach. Różnice te widoczne są zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie specyfika budownictwa w najlepszych lokalizacjach w mieście wymusza skupienie się na inwestycjach z najwyższej półki.

W Krakowie coraz drożej

Pomimo, iż w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku wzrosty cen przyhamowały, to są miasta, gdzie podwyżki są nadal widoczne. Najwyższe wzrosty miały miejsce w Krakowie (4,1 proc.). W stolicy Małopolski za m kw. płacimy już średnio 7114 zł, a wśród klientów Metrohouse i Expandera ceny poniżej 6000 zł za metr dotyczyły zaledwie 20 proc. transakcji. Ponownie wzrosły ceny w Łodzi, gdzie średnia cena za m kw. wyniosła 4243 zł i jest o 13,9 proc. wyższa niż przed rokiem. Jeżeli spojrzymy na wzrosty w innych miastach – łódzkie są rekordowo wysokie. Nominalnie łodzianie kupują mieszkania droższe o ponad 500 zł za m kw. niż 12 miesięcy temu. Do prawie 6000 zł za m kw. dochodzą średnie ceny mieszkań we Wrocławiu – jest to o 10,8 proc. drożej niż przed rokiem.

Ceny nowych mieszkań najbardziej stabilne w Warszawie

Od października do grudnia ubiegłego roku warszawski rynek pierwotny był najbardziej stabilny cenowo spośród analizowanych sześciu największych miast. Jednoprocentowy wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. dla Warszawy nastąpił po podwyżce z III kw. 2018 r. wynoszącej aż 4,5%. Największe wzrosty odnotowano dla Krakowa i Wrocławia. Tutaj podwyżki cenowe zbliżyły się do 6%, licząc kwartał do kwartału. Na uwagę zasługuje dodatkowo jeszcze jedna kwestia. Na przełomie 2018 r. oraz 2019 r. mieliśmy do czynienia z bardzo zbliżonym poziomem cen nowych mieszkań (ok. 7100 zł/m kw. – 7300 zł/m kw.) w trzech metropoliach. Mowa o Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku. Warto odnotować, że spośród wymienionych ośrodków miejskich to Gdańsk cechował się najbardziej rozbudowaną ofertą luksusowych „M”.

Najszybciej spadł udział tanich lokali od deweloperów

W czwartym kwartale 2018 r. bardzo uwidoczniły się zmiany udziału nowych lokali należących do poszczególnych grup cenowych. Największy ubytek można było zaobserwować w przypadku tanich „M”. W Mieście Kraka udział lokali kosztujących 6000 zł/m kw. – 7000 zł/m kw. spadł aż o 7,8 punktu procentowego. Ubyło też wiele krakowskich „M” za 5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw. (-5,0 p.p.). Spory ubytek tańszych mieszkań odczuli również klienci firm deweloperskich z Wrocławia. Na terenie tego dolnośląskiego miasta, udział lokali kosztujących 5000 zł/m kw. – 6000 zł/m kw. spadł o prawie 7,0 punktów procentowych przez jeden kwartał. W 2019 roku można spodziewać się, że struktura oferowanych mieszkań w dalszym ciągu będzie przesuwać się w kierunku wyższych cen za 1 m kw.

Banki ograniczają dostępność kredytów

Według GUS, wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w ubiegłym roku o ok. 7%. Niestety nie przełoży się to na istotny wzrost dostępnej kwoty kredytu, gdyż jednocześnie banki podwyższyły wymagania w zakresie dochodów kredytobiorców. Żeby otrzymać 300 000 zł kredytu, czteroosobowa rodzina musi dysponować dochodem na poziomie 5 590 zł netto (wartość średnia dla 10 banków). W ciągu roku wymagania w tym zakresie wzrosły o 5%. Banki postępują w ten sposób, ponieważ obawiają się, że prognozowane pogorszenie koniunktury gospodarczej sprawi, że więcej kredytobiorców może mieć trudności z terminową spłatą rat. Zaostrzając kryteria, ograniczają więc ryzyko. W okresach gorszej koniunktury zdarza się bowiem, że kredytobiorca jest zmuszony zmienić pracę na taką, w której zarobi mniej. Mimo to musi jednak poradzić sobie ze spłatą rat.

Niska inflacja oddala ryzyko podwyżek stóp procentowych

Dobrą informacją, zarówno dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i tych, którzy już go spłacają, jest niespodziewanie niska inflacja. W grudniu wyniosła ona jedynie 1,1% r/r. Wolny wzrost cen w gospodarce powoduje, że oddala się perspektywa podwyżek stóp procentowych. Pod koniec ubiegłego roku część ekonomistów prognozowało, że cykl podwyżek stóp rozpocznie się już w 2019 r. To natomiast oznaczałoby wzrost wysokości rat i kolejne pogorszenie dostępności kredytów. Obecnie wydaje się, że w tym roku stopy pozostaną na dotychczasowym poziomie.

Źródło: Marcin Jańczuk, Metrohouse, Jarosław Sadowski, Expander, Mikołaj Ostrowski, Rynekpierwotny.pl

Oceń ten artykuł: