Pandemia koronawirusa spowodowała, że jako społeczeństwo zaczęliśmy doceniać rolę przestrzeni. Jak wskazują dane analityków rynku nieruchomości, w czasach post-pandemicznych zmieniły się tendencje zakupowe Polaków – coraz więcej z nich jest zainteresowanych zakupem działki czy większego mieszkania, najchętniej z przestronną loggią, balkonem lub tarasem. Sporą popularnością wśród właścicieli posiadających kilka lokali cieszy się połączenie najczęściej dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez procedurę połączenia lokali a także wskażemy, jakie formalności należy w tym celu wykonać.
Procedura połączenia lokali wymaga zastosowania zarówno czynności prawnych, regulowanych przez przepisy Prawa budowlanego, jak i czynności związanych z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych. Z uwagi na fakt, że skala procedury jest zależna od zakresu przebudowy, w pierwszej kolejności warto przeanalizować nowelizacje przepisów ustawy Prawo budowlane.
Przebudowa – określenie zakresu
Przebudowa w świetle prawa oznacza wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Co istotne i warte podkreślenia, modyfikacja charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość a także liczba kondygnacji) nie została uwzględniona w ujęciu definicyjnym terminu. Niemniej połączenie lokali to czynność wymagająca ingerencji w strukturę budynku, zatem nie budzi wątpliwości, że można ją określić jako przebudowę.
Od dnia 19 września 2020 roku obowiązują nowe przepisy ustawy Prawo budowlane. Jakie zmiany wprowadziła nowelizacja? Jedną z ważniejszych jest brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i zgłoszenia takiego zamiaru staroście. Zmiana dotyczy jedynie przebudowy istniejących budynków bez ingerencji w przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne. Co takie rozwiązanie oznacza w praktyce? Zaoszczędzisz czas, który do tej pory musiałbyś poświęcić na kwestie formalne, w szczególności oczekiwanie na wydanie niezbędnych decyzji i zgód urzędowych. W przypadku wyburzenia ściany łączącej oba sąsiadujące ze sobą lokale zgoda nie będzie konieczna. Gdy w trakcie prac budowlanych okaże się jednak, że niezbędna będzie rozbiórka ściany nośnej, wówczas koniecznie trzeba opracować projekt przebudowy i rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.
Projekt przebudowy – jak opracować?
Jak samodzielnie opracować projekt przebudowy związanej z połączeniem dwóch mieszkań? Lokale wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (łazienka, WC, spiżarnia, hall, korytarz, garderoba, balkon) należy zaznaczyć na rzucie kondygnacji budynku. Dodatkowo należy oszacować zakres planowanych prac. Gotowy projekt powinien zostać podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego lub osobę posiadającą uprawnienia budowlane i złożony w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego lub w urzędzie miasta. W zależności od przewidywanych rozmiarów prac, będziesz musiał uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia prac remontowych. Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, zgodę na prace budowlane także musi wyrazić konserwator.
Jednak zanim udasz się do urzędu z gotowym projektem przebudowy, musisz uzyskać zgodę współwłaścicieli całego budynku. W przypadku małych wspólnot (liczących do trzech lokali) zgodę muszą wyrazić wszyscy – podstawą prawną stanowi Kodeks Cywilny (art.199, Dz. U. 1964, Nr 16 poz. 93).
Zgoda wspólnoty mieszkaniowej – kiedy wymagana?
Jeżeli planujesz połączenie lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym, będziesz potrzebować zgody wspólnoty mieszkaniowej, która powinna zostać wyrażona w formie uchwały. Jest ona niezbędna zwłaszcza w sytuacji, gdy planowana przebudowa wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku. Jak przeprowadzane są uchwały? Decyzje zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczonych na podstawie wielkości udziałów lub ilości głosów, gdzie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa udzieli decyzji odmownej, możesz wystąpić na drogę sądową.
Zgoda na połączenie lokali będzie wymagana również w sytuacji, gdy budynek ma kilku właścicieli. Obowiązują wówczas przepisy prawa cywilnego o współwłasności. W praktyce oznacza to, że do połączenia mieszkań znajdujących się w takim budynku, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.
Ostatni etap – zgłoszenie prac budowlanych
Po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej i otrzymaniu pozwolenia na budowę, kolejnym i zarazem ostatnim krokiem jest zawiadomienie o robotach Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Dopiero po spełnieniu tych formalności można rozpocząć prace nad połączeniem lokali. Niezbędne okaże się też prowadzenie dziennika budowy i wynajęcie kierownika budowy, posiadającego odpowiednie uprawnienia. Natomiast po zakończonych pracach budowlanych nie ma konieczności zgłaszania zakończenia robót – kierownik odnotowuje ten fakt w dzienniku budowy.
Materiał przygotowany przez eksperta GetHome.pl – portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem.
