Kredyty w euro i złotym też sprawią kłopoty?
[28.05.2015] Dotychczas kredytowe problemy kojarzyły się głównie ze wzrastającymi notowaniami franka. Ze zrozumiałych względów, sytuacja "frankowców" przyciąga największą uwagę.
Trzeba jednak pamiętać, że potencjalne ryzyko dotyczy nie tylko kredytów waloryzowanych kursem CHF/PLN. Przez najbliższe lata zagrożenie dla stabilności banków będzie związane również z innymi "hipotekami". Na szczególną uwagę zasługują niektóre kredyty w euro i złotym…
Rata beneficjentów RnS nagle może wzrosnąć o 20% – 50%
Od pewnego czasu niepokój wzbudza sytuacja uczestników Rodziny na Swoim (RnS), którzy stracą dopłaty odsetkowe – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W bieżącym roku wyższą ratę musi zapłacić około 4000 beneficjentów RnS. Później, ośmioletni okres pobierania dopłat zakończy znacznie większa liczba uczestników Rodziny na Swoim:
- około 6 600 gospodarstw domowych tracących dofinansowanie w 2016 r.
- około 31 000 gospodarstw domowych tracących dofinansowanie w 2017 r.
- około 43 000 gospodarstw domowych tracących dofinansowanie w 2018 r.
- około 51 000 gospodarstw domowych tracących dofinansowanie w 2019 r.
- około 46 000 gospodarstw domowych tracących dofinansowanie w 2020 r. i 2021 r.
Jak widać, grupa kredytobiorców pozbawionych dopłat znacznie się zwiększy po 2016 r. Za dwa – trzy lata będziemy mogli ocenić, jak beneficjenci RnS radzą sobie bez rządowej pomocy. Już teraz wiadomo, że część takich osób mocno odczuje zmianę raty. Poniższa tabela prezentuje informacje dotyczące trzech dotowanych kredytów z 2009 r. Ich posiadacze utracą dopłaty odsetkowe w 2017 r. Według najnowszych prognoz NBP, za dwa lata poziom stopy WIBOR – 3M powinien wynosić około 2,50%. Jeśli uwzględnimy taką stawkę w obliczeniach, to wzrost równej raty analizowanych kredytów (po utracie dofinansowania) wyniesie:
- 42,23% (380,13 zł) – przykład numer 1
- 34,60% (466,26 zł) – przykład numer 2
- 22,25% (454,00 zł) – przykład numer 3
Na zróżnicowanie uzyskanych wyników wpływają odmienne parametry kredytowania (początkowe zadłużenie, okres spłaty i marża). Kluczowe znaczenie ma też fakt, że w MdM-ie dotowano tylko metraż nieprzekraczający 30 mkw. (mieszkania dla singli), 50 mkw. (lokale dla małżonków i samotnych rodziców) oraz 70 mkw. (domy dla małżonków i samotnych rodziców). Największe dofinansowanie w stosunku do całej raty otrzymują teraz osoby, które kupiły niewielki lokal. Kredytobiorcy z tej grupy, po ośmiu latach mocno odczują podwyżkę obciążeń ratalnych. Warto pamiętać, że obliczone wzrosty rat dotyczą tylko zmiany pomiędzy 96 i 97 miesiącem spłaty. Różnica "niedotowanej" raty w stosunku do obecnego poziomu (WIBOR 3M ≈ 1,70%), będzie znacznie większa.
Wzrost raty po zakończeniu dopłat dla trzech przykładowych beneficjentów programu Rodzina na Swoim (RnS) | |||
Prognozowana wysokość ostatniej raty z dopłatą odsetkową* | Prognozowana wysokość pierwszej raty bez dopłaty odsetkowej* | Kwotowy wzrost raty po zakończeniu okresu dopłat* | Procentowy wzrost raty po zakończeniu okresu dopłat* |
Przykład numer 1: Małżonkowie uczestniczący w programie RnS kupili na kredyt krakowskie mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 mkw. Wartość używanego "M" wynosiła 265 000 zł (5300 zł/mkw.). Lokal zakupiono w czerwcu 2009 r. Kredytobiorcy wnieśli wkład własny na poziomie 10%. Zaciągnięty kredyt ma marżę 2,50% i okres spłaty wynoszący 30 lat. Limit dotowanej powierzchni użytkowej wynosi 50 mkw. Kredyt w ratach równych jest spłacany zgodnie z harmonogramem. | |||
900,19 zł | 1 280,32 zł | 380,13 zł | 42,23% |
Przykład numer 2: Rodzina uczestnicząca w programie RnS kupiła na kredyt warszawskie mieszkanie o powierzchni użytkowej 65 mkw. Wartość nowego "M" wynosiła 455 000 zł (7000 zł/mkw.). Lokal zakupiono w marcu 2009 r. Kredytobiorcy wnieśli wkład własny na poziomie 20%. Zaciągnięty kredyt ma marżę 2,40% i okres spłaty wynoszący 35 lat. Limit dotowanej powierzchni użytkowej wynosi 50 mkw. Kredyt w ratach równych jest spłacany zgodnie z harmonogramem. | |||
1 347,65 zł | 1 813,91 zł | 466,26 zł | 34,60% |
Przykład numer 3: Rodzina uczestnicząca w programie RnS kupiła na kredyt dom o powierzchni użytkowej 135 mkw. Wartość domu położonego pod Poznaniem wynosiła 567 000 zł (4200 zł/mkw.). Dom zakupiono we wrześniu 2009 r. Kredytobiorcy wnieśli wkład własny na poziomie 10%. Zaciągnięty kredyt ma marżę 2,60% i okres spłaty wynoszący 40 lat. Limit dotowanej powierzchni użytkowej wynosi 70 mkw. Kredyt w ratach równych jest spłacany zgodnie z harmonogramem. | |||
2 040,54 zł | 2 494,54 zł | 454,00 zł | 22,25% |
*- Założenia uzupełniające: stopa referencyjna banku (WIBOR – 3M) w 96 i 97 miesiącu kredytowania wyniesie 2,50%, a stopa referencyjna BGK osiągnie poziom 4,50%.
Źródło: obliczenia własne
Wysokie marże kredytów również budzą pewien niepokój…
Z perspektywą wzrostu stóp procentowych NBP muszą się oswoić wszyscy posiadacze kredytów w złotym – przypomina ekspert portalu RynekPierwotny.pl.. Ta zmiana będzie szczególnie nieprzyjemna m.in. dla osób, które w ostatnim czasie pożyczyły pieniądze na mieszkanie. Kredyty udzielane w warunkach bardzo niskiego WIBOR-u mają niezbyt atrakcyjne marże (np. 2,00% – 2,30%). Poniższy wykres pokazuje, jak po wzroście stóp NBP zmienią się raty takich "hipotek" z końca 2014 roku. W zależności od parametrów kredytowania, podwyżka WIBOR-u 3M z 1,70% do 3,20% oznacza wzrost raty o 16% – 22%. Zmiana będzie ponad dwukrotnie wyższa, gdy notowania WIBOR-u powrócą do poziomu z października 2012 r. (4,70%).
Zmian oprocentowania na razie nie spodziewa się ponad 100 000 rodzin, które kupiły lokum za kredyt waloryzowany w euro. Rodzimi "eurowcy" mimo sporych marż w swoich umowach (nawet 4,00% – 6,00%), na razie korzystają z niskich rat. Nie można jednak zagwarantować, że stopy procentowe w Strefie Euro przez bardzo długi okres będą pozostawały na poziomie bliskim zera. Po istotnej podwyżce stawki LIBOR EUR, wysoka marża stanie się odczuwalnym ciężarem. Sytuację może pogorszyć wzrost kursu EUR/PLN. Taki splot niekorzystnych czynników będzie oznaczał spore kłopoty dla posiadaczy kredytów w euro.
Przedstawione informacje potwierdzają, że nie tylko kredyty waloryzowane we franku mogą być problematyczne. Przez kilka kolejnych lat nadzór finansowy musi bacznie obserwować również "hipoteki" w euro i złotym. Liczba problemów będzie mniejsza, jeżeli posiadacze tych kredytów zgromadzą oszczędności, korzystając ze sprzyjających warunków (m.in. niskiego oprocentowania i rządowych dopłat).
Andrzej Prajsnar
Treści dostarcza: RynekPierwotny.pl
