W stosunku do stawek z lutego br. największy spadek cen zanotował Sopot ( 6,1%) oraz Łódź (3%). W tym samym czasie minimalny wynoszący od 0,1 do 1,1% wzrost średnich cen wystąpił w Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie i Warszawie. Jednak w wymiarze kwotowym wzrosty te są marginalne – od 3 do 102 PLN na m2 – i z całą pewnością nie są podstawą do twierdzeń, że ceny mieszkań przestały spadać.

KREDYTY W ZŁOTYCH ZNOWU TAŃSZE

Przez kolejny miesiąc spadały rynkowe stopy procentowe, które decydują o wysokości oprocentowania kredytów. Tym razem jednak ruch nie był znaczący (11 pkt bazowych w przypadku WIBROR 3M) i bynajmniej nie jednostajny. W końcowym rozrachunku raty kredytów w kwietniu mogą być niższe niż w marcu, ale zaledwie o 1 proc. – wynika z danych Open Finance.

Warto w tym miejscu zauważyć, że WIBOR 3M osiągnął najniższy poziom (4,14 proc.) pod koniec marca i w pierwszej dekadzie kwietnia. Widać więc, że rynek pieniężny nie spodziewa się dalszych obniżek stóp procentowych. Przeciwko decyzjom o obniżce przemawiają bowiem dane o inflacji konsumenckiej (wzrost do 3,6 proc.) i producentów (spadek, ale do 5,6 proc. – a więc nadal wysoko).

Jak zmieniły się raty nowych kredytów przez ostatni miesiąc

* Kredyt na 30 lat, raty równe, marża 2,8 pkt proc. ponad WIBOR 3M

Chociaż stopy WIBOR przebywają w pobliżu swoich historycznych minimów sprzed dwóch lat, to oprocentowanie kredytów utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie (ok. 7 proc.) mimo mniejszego na nie popytu. Według wstępnych danych Związku Banków Polskich, liczba kredytów hipotecznych spadła w I kw. do 35 tys. (rok temu było to 60 tys.). Decydują o tym rosnące marże odsetkowe w bankach.

W tym kontekście inaczej można spojrzeć na sytuację osób, które kupiły mieszkania np. przed rokiem w szczycie cenowym, spłacających kredyt z niską marżą.

* Kredyt na 30 lat, raty równe, marża przed rokiem 1 pkt proc. ponad WIBOR 3M, marża dziś 2,8 pkt proc. ponad WIBOR 3M

FRANKI NIECO TAŃSZE

"Nie można już oczekiwać znaczących zmian oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich ponieważ rynkowa stopa procentowa zakotwiczyła się na poziomie 0,4 proc. i nie zmienia się istotnie w ostatnich tygodniach" – twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. W tej sytuacji za całą zmienność raty odpowiada kurs franka. Ten zaś w porównaniu do ostatniego raportu spadł z 2,94 do 2,90 PLN, a więc o 1,4 proc. I w takim właśnie stosunku zmieniają się raty kredytów w tej walucie (ruch franka przekłada się niemal wprost proporcjonalnie na wysokość rat, choć częściowo zależy to jeszcze od przyjętej przez bank polityki dotyczącej spreadów walutowych).

Nowe kredyty w tej walucie nadal pozostają trudno dostępne. W tych bankach, które teoretycznie udzielają kredytów we frankach "dla każdego", marże są tak wysokie (nawet do 8 proc.), że taniej jednak sięgnąć po kredyt złotowy. Jedyny bank, który nie żąda zabójczej marży przy kredycie w szwajcarskiej walucie, domaga się jednak nieprzeciętnie wysokich dochodów i korzystania z innych produktów banku – nie każdemu potrzebnych. Dyskusja nad tym, czy zadłużać się we frankach czy w złotych, staje się tym samym czysto akademicką – korzyścią może być ewentualne umocnienie złotego, ale to nie powinien być argument dla osoby sięgającej po kredyt walutowy.

WIELKA PŁYTA WRACA DO ŁASK

Utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych i co za tym idzie ograniczenie zdolności nabywczej wielu klientów zainteresowanych zakupem mieszkania sprawił, że znów do łask wracają lokale w budynkach z wielkiej płyty. W przeciwieństwie do wyłącznie krytycznych opinii z okresu boomu mieszkaniowego teraz znów dostrzega się zalety budynków wznoszonych w okresie PRL-u: dobre lokalizacje, dużo wolnej przestrzeni między budynkami, place zabaw, rozwiniętą infrastrukturę handlowo-usługową, etc. Na pierwszy plan wysuwają się jednak ceny – najniższe pośród wszystkich ofert.

Jak podaje Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net w marcu br. średnia cena ofertowa mieszkania w bloku z wielkiej płyty wynosiła w Warszawie 7500 PLN za m2. W stosunku do cen innych ofert to o 8,5% mniej niż ceny mieszkań w budynkach wzniesionych w technologii ramy H (8197 PLN) i aż o ponad 22% mniej niż średnia cena m2 mieszkania w budynku z cegły (9666 PLN).

Warto także zauważyć, że o ile ceny kawalerek są relatywnie wysokie niezależnie od materiału budowlanego (w wielkiej płycie – 8357 PLN/m2) o tyle cena m2 dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest już zdecydowanie niższa od średniej (9602 PLN); w przypadku lokali o powierzchni pow. 60 m2 kształtuje się na poziomie 7125 PLN/m2.

Przedstawione różnice w cenach stawiają przed sporym dylematem osoby decydujące się na zakup mieszkania w stolicy; wybrać nowe albo "w cegle" ale o znacznie mniejszym metrażu czy kupić znacznie większe ale bloku z wielkiej płyty?

GDAŃSKI RYNEK MIESZKANIOWY W LICZBACH

Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 55,9 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 360 153 PLN

SZCZECIŃSKI RYNEK MIESZKANIOWY W LICZBACH

Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 56 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 273 476 PLN

WROCŁAWSKI RYNEK MIESZKANIOWY W LICZBACH

Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 57,6 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 380 505 PLN

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W MARCU 2009 R.

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w marcu 2009 r.