Nie zawsze spokojny sen na hipotece

Nie zawsze spokojny sen na hipotece

[26.04.2016] Pogoń za wyższym zyskiem nie powinna przesłaniać troski o bezpieczeństwo kapitału. W przypadku bardziej ryzykownych inwestycji trzeba baczną uwagę przykładać do zabezpieczenia spłaty pożyczki. Wpis do hipoteki, choć najbardziej popularny, nie zawsze gwarantuje posiadaczom spokojny sen.

Okazją do zwrócenia uwagi na kwestie zabezpieczeń jest podana niedawno przez portal Obligacje.pl informacja o odzyskaniu przez obligatariuszy Religa Development części swoich wierzytelności. Sąd ogłosił upadłość tej deweloperskiej spółki pod koniec 2012 r., nieco ponad rok po debiucie jej obligacji na rynku Catalyst. Informacja mogłaby być umiarkowanie optymistyczna, gdyby nie dwa fakty. Po pierwsze, posiadacze obligacji w wyniku postępowania upadłościowego otrzymali jedynie niecałe 19 proc. kwoty, jaką spółce pożyczyli.

Po drugie, odzyskanie nawet tej niewielkiej części kapitału nastąpiło po prawie czterech latach od ogłoszenia upadłości. Zabezpieczeniem spłaty obligacji było ustanowienie hipoteki na nieruchomościach spółki oraz w części hipoteka na nieruchomościach osób trzecich. Przypadek Religi pokazuje, że nawet do kwestii tak oczywistych zabezpieczeń należy podchodzić z dużą ostrożnością. Tu miał miejsce zbieg dwóch niekorzystnych okoliczności, czyli długotrwałego postępowania upadłościowego i egzekucyjnego oraz wątpliwej wyceny przedmiotu stanowiącego zabezpieczenie spłaty obligacji.

Niestety, w większości przypadków należy się liczyć z długotrwałością procedur związanych z zaspokojeniem zobowiązań posiadaczy obligacji zabezpieczonych hipotecznie, wynikającą z jednej strony z niskiej sprawności sądów i instytucji prowadzących postępowania upadłościowe oraz egzekucyjne, a z drugiej z licznych komplikacji formalnych, które mogą być przeszkodą w szybkim i skutecznym zaspakajaniu roszczeń. Na efektywność działania sądów wpływ mamy znikomy, jednak uważne przyjrzenie się szczegółom ustanawiania zabezpieczeń oraz odpowiednie kształtowanie ich warunków przez przyszłych posiadaczy obligacji bądź organizatorów emisji, może mieć bardzo istotne znaczenie dla skuteczności i sprawności odzyskania pieniędzy. Często wymagana jest przy tym fachowa wiedza i doświadczenia praktyczne, dotyczące tego jak działają tego typu mechanizmy. Istnieje bowiem wiele sposobów, by uniknąć ewentualnych kłopotów lub przynajmniej zminimalizować zagrożenia i usprawnić proces ewentualnego odzyskiwania należności od emitenta.

Jednym z nich, dość skutecznych choć rzadko stosowanych w przypadku obligacji notowanych na Catalyst, jest choćby korzystanie z artykułu 777 kodeksu postępowania cywilnego. Polega ono na uzyskaniu spisanego notarialnie oświadczenia emitenta o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. To rozwiązanie zdecydowanie przyspiesza odzyskanie pieniędzy, gdyż do rozpoczęcia egzekucji wystarczy tylko uzyskanie sądowej klauzuli wykonalności, co jest o wiele prostsze i szybsze niż jakiekolwiek inne procedury.

Innym, także skutecznym rozwiązaniem, jest korzystanie z zabezpieczeń na majątku osób trzecich, pozwalające na odzyskiwanie należności także niezależnie od procedury prowadzonej wobec emitenta. Najczęściej tego typu zabezpieczenie ustanawiane jest na majątku właścicieli lub osób zarządzających spółką emitującą obligacje, bądź też majątku innego podmiotu, powiązanego z emitentem.

Takie rozwiązanie było zastosowane w przypadku części obligacji Religa Development i można przypuszczać, że korzystający z niego inwestorzy mieli zadanie łatwiejsze, niż ci którzy mieli obligacje zabezpieczone jedynie nieruchomościami spółki.

Ze statystyk wynika, że na naszym rynku rzeczowe zabezpieczenia hipoteczne są najbardziej popularną formą, stosowaną przez emitentów obligacji i akceptowaną przez inwestorów. Warto jednak zwracać uwagę także na inne sposoby, które mogą być bardzo skuteczne. W tej grupie należy wspomnieć o niedocenianych wciąż poręczeniach i gwarancjach spłaty zobowiązań, które w większości przypadków skutecznie ograniczają ryzyko utraty zainwestowanego w obligacje kapitału.

Piotr Dziura
Członek Zarządu Gerda Broker

Treści dostarcza: GERDA BROKER


Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: