Kredyty z dopłatą – ratunek dla deweloperów

[16.12.2008] Kredyty we frankach znikają z rynku. Złotówki są coraz droższe i trudniej dostępne – banki podnoszą marże i zaostrzają zasady oceny zdolności kredytowej. Wyjściem mogą być kredyty z dopłatami do odsetek. Deweloperzy też widzą w tym szanse na ratunek swoich biznesów. Polski Związek Firm Deweloperskich poprosił ostatnio rząd o koła ratunkowe dla branży i skupił się właśnie na kredytach z dopłatą. Chodzi oczywiście o to, by dopłaty były bardziej dostępne. Słowem: by Skarb Państwa dotował możliwie jak najwięcej kredytów, a deweloperzy dzięki temu mogli nadal sprzedawać mieszkania. Z jednej strony wydaje się oczywiste, że deweloperzy najpierw powinni po prostu mocno zejść z cen. Zredukować swoje marże do 10-15 proc. tak jak to jest w normalnych krajach lub niżej – skoro wcześniej były one rzędu 30-40 proc. A jeśli kupili na przykład koszmarnie drogie działki i nie mają przestrzeni do redukcji cen, to niech teraz płacą za swoje biznesowe błędy. Inna sprawa, że ograniczenie dostępności kredytów nastąpiło dosyć nagle i nie z winy firm deweloperskich.

Nałożyło się kilka czynników: zapaść rynku swapów walutowych gdzie wiele banków pozyskiwało franki szwajcarskie i ostrzeżenia KNF o tym że banki zbyt hojnie pożyczają. W efekcie bez żadnej konkretnej rekomendacji banki zaczęły ograniczać maksymalną relację kredytu do wartości nieruchomości do 70 czy 80 proc. i zaostrzać scoringi. Więc deweloperzy trochę racji mają. Tym bardziej że kredyty z dopłatą z uwagi na ograniczenia nie cieszą się ogromną popularnością – w największych miastach praktycznie się ich nie udziela. Głównym problemem jest maksymalna cena metra mieszkania przy której można się jeszcze załapać na dopłatę.

W pierwotnej wersji ustawy był to poziom równy średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m.kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Teraz – po nowelizacji – jest to 130% tej średniej, a w drodze jest kolejna zmiana ustawy gdzie próg ma być podniesiony do 140%. Wtedy na przykład w przypadku Warszawy dopłaty byłby dostępne już w przypadku mieszkań w cenie do 7142 zł a nie 6632 zł tak jak teraz.

Deweloperzy chcą żeby mnożnik zwiększyć do 1,6-1,7 co dla stolicy oznacza limit na poziomie nawet 8672 zł za metr. Według Rednet średnia cena nowego mieszkania sprzedanego w Warszawie wyniosła w listopadzie 8530 zł. Gdyby więc spełnić postulat deweloperów bardzo wiele mieszkań można byłoby finansować dotowanym kredytem. Jest jeszcze kwestia maksymalnej powierzchni domu i mieszkania które można tak finansować – odpowiednio 140 i 75 metrów. Deweloperzy chcą znieść ten limit. Trudno to nazwać inaczej jak "przegięcie" – nie po to są tego typu ustawy, by każdy mógł dostawać zwrot połowy odsetek przez 8 lat.

Z założenia ustawa miała wspierać tanie budownictwo. A że deweloperzy woleli budować apartamenty, na których mieli wyższe marże to ich problem. Teraz ich klienci nie mają za co tych mieszkań kupić. Ale mam dla deweloperów inną radę. Dostępność kredytów z dopłatą można zwiększyć nawet bez dalszych zmian ustawy (na które raczej nie ma szans). Kluczem jest wspomniany wskaźnik kosztu odtworzenia m.kw. mieszkania. Ustala go wojewoda – oddzielnie dla miasta i oddzielnie dla reszty województwa. I tak na przykład w województwie świętokrzyskim (poza Kielcami) wskaźnik ten na IV kwartał tego roku wynosi niespełna 2600 zł, a w Warszawie jest to ponad 6600 zł.

Skąd taka wielka rozpiętość? Wojewodowie ustalają wskaźniki na podstawie danych zbieranych przez GUS na formularzu B-09. Deweloperzy raportują tam ile wydali na budowę metra powierzchni użytkowej mieszkania. Muszą tutaj uwzględnić również koszt zakupu działki budowlanej – stąd pewnie biorą się różnice między dużymi miastami a "resztą". Bo koszty materiałów czy robocizny są wszędzie porównywalne. Powierzchnia użytkowa to już nie garaże czy piwnice – których budowa też sporo kosztuje.

Wskaźnik ma więc swoje mankamenty ale można powiedzieć że jest tworzony na podstawie danych od samych deweloperów a nie brany z sufitu. Jest też kwestia przesunięcia w czasie. Dla potrzeb dopłat brana jest średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników. A ogłaszane są dwa razy w roku – w marcu i wrześniu. Jeśli więc koszty budowy rosną szybko limit będzie podwyższany ze sporym opóźnieniem – tak było w 2006 i 2007 roku.

No ale miała być podpowiedź dla deweloperów. Otóż ustawa o ochronie praw lokatorów na podstawie której wojewodowie obliczają wskaźniki mówi, że robią to "na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz". Wojewodom z pewnością zależy na rozwoju budownictwa na swoim terenie. Warto im więc dostarczać konkretnych argumentów za tym, że wskaźnik w takim czy innym województwie powinien być wyższy. Może się to okazać bardziej skutecznie i szybsze niż dramatyczne apele z mało realistycznymi postulatami.

Maciej Kossowski, Wealth Solutions