Mieszkania coraz tańsze

[12.02.2009] Spadek cen mieszkań w ujęciu rocznym w niektórych dużych miastach osiągnął dwucyfrowe tempo – wynika z porównania cen transakcji, które zawierali klienci Open Finance. W porównaniu do stycznia ubiegłego roku ponad 10-proc. spadki cen zanotowano w Gdańsku i Poznaniu, a w Krakowie spadek cen zbliżył się do 9 proc. W stolicy ceny ustabilizowały się nieznacznie tylko poniżej ubiegłorocznej mediany.

Jeśli jest w tych danych coś pocieszającego, to porównywalna liczba transakcji do tej obserwowanej w listopadzie. W porównaniu z grudniem 2008 r. liczba transakcji jest nawet nieznacznie wyższa, lecz wciąż jest ich mniej niż w styczniu 2008 r. W dalszym ciągu wpływ na taką sytuację ma klincz na rynku kredytowym – hipoteczne kredyty walutowe nie mogą wrócić do oferty banków, pomimo teoretycznie dogodniejszych warunków na rynku walutowym (wysokie kursy euro czy franka podnoszą atrakcyjność tego rodzaju kredytów). Oprocentowanie w złotych spada (już poniżej 7 proc. dla kredytów zaciąganych obecnie) i choć sytuacja mogłaby skłonić kredytobiorców do większej aktywności, to ostrożna polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych przynosi skutek wręcz odwrotny.

Nadto należy pamiętać o wszechobecnym w mediach słowie na „k”, skutecznie schładzającym zapał kupujących, którzy ostrożniej szacują własne możliwości do zaciągania wieloletnich zobowiązań kredytowych. Powszechne przeświadczenie o mającym dokonać się spadku cen mieszkań, lub przynajmniej długoterminowej stabilizacji cen, również działa na niekorzyść sprzedających.

Perspektywy

Nie widzimy oznak poprawy na rynku mieszkaniowym. Dostępność kredytów przestała się pogarszać, ale jednak jeszcze nie zaczęła się poprawiać. Z drugiej strony w obliczu groźby spowolnienia gospodarczego w Polsce, po kredyty hipoteczne nie ustawiają się też kolejki, choć wzrost zainteresowania inwestycjami w mieszkania jest odczuwalny w oddziałach Open Finance. Nie mniej nie ma obecnie powodu, by spodziewać się szybkiej poprawy na rynku mieszkań. Stopy procentowe (a więc także oprocentowanie kredytów) co prawda spadają, ale obniżają się także przychody z wynajmu mieszkań, zatem rentowność najmu pozostaje na umiarkowanie wysokim poziomie. W perspektywie dalszego spadku cen i przychodów z najmu trudno liczyć na ożywienie popytu inwestycyjnego w najbliższym czasie.

Oczekujemy zatem kontynuacji widocznej tendencji spadku cen mieszkań, który jednak nie powinien przyspieszać. Spadek cen na poziomie 10 proc. r/r powinien się utrzymać w I półroczu br. Później najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się długotrwała stabilizacja cen przy wciąż niewielkiej aktywności rynku. Ożywić popyt mogą symptomy zakończenia okresu spowolnienia gospodarczego lub wstąpienie Polski do strefy ERM2 (ze względu na prawdopodobną zwiększoną dostępność kredytów w euro w tym czasie).

Średnie ceny transakcyjne nieruchomości wyznaczone na podstawie transakcji
przeprowadzonych przez klientów Open Finance
Źródło: Open Finance

Emil Szweda i Bernard Waszczyk, analitycy Open Finance

U deweloperów szykują się zmiany

Ceny mieszkań w największych miastach Polski ciągle spadają. Nie jest to jednak jedyny problem, z jakim borykają się sprzedający, ponieważ spadają nie tylko ceny, ale również liczba chętnych na ich mieszkania.

Jeszcze rok temu, kiedy rynek nieruchomości zaczął stygnąć, mieszkania na rynku wtórnym sprzedawały się całkiem nieźle. Również deweloperzy nie mogli narzekać na brak zainteresowania. Teraz jednak, m.in. z powodu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, sytuacja zmieniła się diametralnie. Chcąc sprzedać mieszkanie musimy się liczyć z tym, że zajmie to nawet kilka miesięcy. I nie chodzi już tylko o to, że ceny są za wysokie i nie ma chętnych na zakup lokali.

Z tego właśnie powodu również deweloperzy mają kłopoty ze sprzedażą. Jak sobie z tym radzą? Niektórzy obniżają swoje marże, jednak na taki ruch nadal decyduje się niewiele firm. Inni, zwłaszcza ci, którzy zdążyli do tej pory zarobić na boomie, po prostu czekają i są nieugięci w kwestii obniżania cen. Jednak i oni po jakimś czasie nie będą mieli wyjścia i zaczną być mniej nieustępliwi wobec klientów, w innym wypadku po prostu nie sprzedadzą mieszkań.

Część deweloperów, którzy zdają sobie sprawę z powagi sytuacji, zmienia charakter swoich inwestycji. Jedna z dużych firm, która planowała wybudować w centrum Warszawy kilkunastopiętrowy apartamentowiec, zmieniła plany i w tym miejscu zrealizuje biurowiec. Inny deweloper warszawski zdecydował się na połączenie budynku mieszkalnego z biurami. Dlaczego? Ponieważ deweloperzy sądzą, że wybudowanie powierzchni biurowych jest tańsze, a znalezienie na nie chętnych bardziej prawdopodobne.

Innym wyjściem z kryzysowej sytuacji jest sprzedaż ziemi. Wielu deweloperów, którzy zarobili na sprzedaży w dobrych czasach, swoje zyski zainwestowało w ziemię przeznaczoną na kolejne projekty. A że wielu z nich zdecydowało się na wstrzymanie swoich planów, mogą teraz odsprzedawać działki innym firmom, które nie mają aż takich problemów.

W najbliższym czasie możemy spodziewać się zmian na rynku deweloperów. Niewykluczone, że niektóre spółki upadną. Jednak te największe utrzymają się na powierzchni. Może nawet pomogą tym mniejszym firmom poprzez odkupywanie od nich działek, a nawet całych projektów. Na spektakularne przejęcia w branży raczej nie ma co liczyć – na upadające firmy popyt nie będzie duży. Na ich projekty lub działki, chętni mogą się znaleźć.

Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker

>>> POWRÓT
do zestawienia analiz ekonomicznych Skarbiec.Biz